Инвентаризационная стоимость квартиры – что это и как она определяется?

Если вы когда-нибудь интересовались ситуацией на рынке вторичного жилья, то наверняка знаете, что там хватает квартир, которые их владельцы оценивают куда выше нормы. Малое количество квадратных метров и сомнительная планировка в них компенсируются чем-то вроде “Эта квартира так дорога сердцу, разве можно продать её дёшево?” Редко, но бывают и обратные ситуации – старая квартира надоедает так сильно, что её готовы продать по стоимости ниже рыночной, чтобы поскорее купить новую. Говорить об адекватности ценника на квартиры в некоторых новостройках вообще не приходится…

Но погодите, должна же быть какая-то реальная стоимость той или иной квартиры. Или хотя бы разумный способ её рассчитать? Так называемая кадастровая стоимость недвижимости, которая сейчас используется на рынке, сильно ниже рыночной и всё-таки тоже не учитывает многие факторы. Поэтому давайте для начала разберёмся с инвентаризационной стоимостью. Сегодня поговорим о том, что это такое, как её определить, где она может пригодиться – и о многом другом.

Что учитывает инвентаризационная стоимость квартиры – и что не учитывает?

Инвентаризационную стоимость квартиры, также известную как инвентаризационную оценку, для простоты часто называют её себестоимостью. Пусть на деле это и далеко от реальности, но технически, в общем, верно.

Слово “технически” тут как нельзя кстати, потому что при расчёте инвентаризационной стоимости учитываются как раз технические характеристики квартиры. Это, например, её общая площадь, количество комнат в ней, высота потолков, количество разнообразных межкомнатных перегородок, количество дверных и оконных проёмов…

Также во внимание оценщиками принимается качество подведённых к квартире коммуникаций и, что особенно важно, использованных в ней материалов – от фундамента до потолка. Их стоимость считается отдельно, а позже учитывается в итоговой сумме.

Наконец, последний по очерёдности, но не последний по значимости фактор – дата возведения дома и его ввода в эксплуатацию. Понятно, что чем старше недвижимость, тем больше она потрёпана жизнью (или, вернее сказать, “жителями”), тем ниже её инвентаризационная стоимость.

Казалось бы, странно, ведь иногда возраст здания может быть ему в плюс. Кто же откажется жить в доме с историей? Но в том и дело, что инвентаризационная стоимость квартиры не включает в себя целое множество деталей, которые позже очень сильно влияют на её рыночную цену. Скажем, вообще игнорируется расположение дома. Далеко ли он находится от центра города, престижным ли ситчается его окружение, обеспечен ли он транспортной и какой-либо другой инфраструктурой – для расчёта инвентаризационной стоимости всё это неважно. Сюда же добавим стоимость обслуживания дома, его внешнюю привлекательность, уровень предлагаемого в нём комфорта. Некоторые из этих характеристик объективны, другие субъективны, однако все они абсолютно точно влияют на качество жизни, а значит и находят своё отражение в цене квартиры. Инвентаризационная стоимость потому и ниже рыночной, потому что ничего из этого не учитывает.

Чем инвентаризационная стоимость квартиры отличается от кадастровой?

Инвентаризационную стоимость квартиры часто несправедливо путают с кадастровой. Понятно, что до определённого момента знание разницы между ними и не нужно среднему обывателю. Однако мы всё же объясним, чем они различаются, потому что для современного рынка недвижимости это вопрос принципиальный.

Начать стоит с того, что кадастровая стоимость квартиры гораздо выше инвентаризационной, она приближена скорее к рыночной. Если она может быть меньше рыночной в два-три раза, то инвентаризационная – в 10-15 раз. Объясняется это тем, что при расчёте кадастровой стоимости учитываются и многие другие характеристики недвижимости. Грубо говоря, почти все те, что мы перечислили выше – расположение дома, инфраструктура вокруг него, его транспортная доступность. Здесь значение имеют в том числе и такие детали, как этаж, на котором находится квартира (ведь он как минимум влияет на её видовые характеристики), состояние мест общего пользования (ведь жить в чистом и красивом подъезде гораздо приятнее, чем в грязном и обшарпанном) и даже рыночная стоимость похожих квартир (сравнение вашего жилья с другим никогда не было настолько важно, как в этом случае!).

Продолжим сравнение инвентаризационной и рыночной стоимости, обратив внимание читателей на госорган, который занимается их расчётом. Вернее, на два госоргана. Инвентаризационную стоимость считают в БТИ (данная аббревиатура расшифровывается как Бюро технической инвентаризации, поэтому неудивительно, что этим занимается именно оно), а кадастровую – в Росреестре.

Наконец, последнее сравнение. Показатель, в котором кадастровая стоимость явно выигрывает у инвентаризационной – это актуальность. С 2015-го года именно кадастровую, а не инвентаризационную стоимость квартиры используют для расчёта налога на имущество физического лица. А с 2020-го года количество сделок с использованием инвентаризационной стоимости ещё сильнее уменьшится. В каком-то смысле это справедливо, ведь кадастровая стоимость ближе к рыночной. Но когда тебе приходится платить налоги, об экономии думаешь больше, чем о справедливости – и вот тут-то инвентаризационная стоимость и вспоминается с лёгкой ностальгией.

В каких ситуациях может понадобится инвентаризационная стоимость квартиры?

К счастью, расчёт налога на имущество – далеко не единственная ситуация, в которой вам может понадобится знание инвентаризационной стоимости вашей квартиры. Иногда она бывает нужна при продаже недвижимости, ведь данная сделка, как известно, тоже облагается налогом. Нужна и в других случаях передачи квартиры из одних рук в другие – это может быть процесс дарения, обмена, получения наследства. И в случае приватизации жилья, то есть при переходе квартиры от государства к частному лицу. А иногда её используют и при составлении договора аренды, который у нас в стране, впрочем, довольно часто просто игнорируется.

В общем, несмотря на то, что кадастровая стоимость квартиры в 2020-м году всё же актуальнее инвентаризационной, её знание необходимо любому ответственному собственнику недвижимости. Допустим, вы решили таким стать. С чего начнёте?

Куда пойти с вопросом об инвентаризационной стоимости квартиры?

Вообще, инвентаризационную стоимость недвижимости определяет БТИ, поэтому туда и стоит за ней обращаться. Но имейте в виду, что человеку с улицы такую информацию просто так не предоставят – для обращения вам нужно быть собственником жилья или хотя бы иметь при себе нотариально заверенную доверенность. Другие документы, которые следует взять с собой в БТИ, это паспорт и выписка из Росреестра. Также от вас понадобится заявление, но его лучше заполнить на месте, чтобы не допустить никаких ошибок. Ну и да, услуга оценки – платная, поэтому не забудьте квитанцию или чек об оплате пошлины (это около 500 рублей).

Если в БТИ по какой-то причине идти не хочется, можно обратиться в ближайший МФЦ. К сожалению, его близость вовсе не гарантирует ускорение процесса. Даже наоборот – обращаясь в МФЦ, вы по сути просто находите себе посредника, который вместо вас обратится в БТИ. Ещё один вариант, который только с первого взгляда кажется более предпочтительным, – это подача электронного заявления через сайт Госуслуг. Мало того, что возможен он далеко не везде, так для него ещё и нужна регистрация на сайте, а пройти её – ещё тот квест, иногда лучше и отстоять в очереди. Так что все дороги ведут в БТИ.

Как рассчитывается инвентаризационная стоимость?

Специалисты из БТИ, занимающиеся расчётом инвентаризационной стоимости квартиры, в своём деле используют один из трёх видов расчёта – затратный, доходный или сравнительный.

Первый вариант кажется самым логичным и, наверное, поэтому он же и самый популярный. Согласно ему, инвентаризационная стоимость квартиры зависит от размера затрат на неё, то есть от суммы стоимости материалов, коммуникаций и всего прочего. Особенно легко посчитать эту сумму в только что сданном доме, то есть в новостройке, на которую ещё не успело повлиять ни время, ни какие-либо другие внешние факторы.

Второй вариант основывается на логике, обратной предыдущей. Для того, чтобы составить расчёт, мы интересуемся не затратами, а доходами, то есть тем, сколько будет приносить квартира, если её решат сдать в аренду (и из этого ещё нужно не забыть вычесть стоимость её обслуживания!). Популярностью доходный способ расчёта не пользуется – видимо, логичным его считают не многие. А, пожалуй, единственный случай, когда он может прийти на помощь, – это когда информации о квартире совсем мало.

Наконец, самый простой вариант – сравнительный. Ваша квартира – не первая, для которой специалисты рассчитывают инвентаризационную стоимость. Поэтому они могут просто найти похожую квартиру, с которой уже работали ранее (например, квартиру из того же дома), вспомнить её инвентаризационную стоимость и актуализировать данные для вашего запроса. Оценка получится приблизительной, но о математической точности в данном случае не может быть и речи, инвентаризационная оценка, как ни странно, субъективна.

Как самостоятельно рассчитать инвентаризационную стоимость?

Тем, кто никогда не занимался инвентаризационной оценкой, может показаться, что дело это не такое уж и сложное. Тем более, что для её расчёта есть даже специальная формула, которая ни от кого не скрывается и вообще хорошо известна. Вот, как она выглядит:

Си = Св * (1 – Ифиз/ 100 *Ки)

Опять же, казалось бы, просто подставляешь переменные, производишь заданные действия и получаешь необходимый результат. Но на самом деле всё не так просто. Дело в том, что обывателю узнать каждую переменную для конкретной ситуации получится вряд ли. Ну, Си – это понятно, то, что мы хотим получить. А дальше?

Св – так называемая восстановительная стоимость дома, её ещё называют моральным износом. Это характеристика, которая демонстрирует, насколько устарела архитектура заданного дома, насколько он перестал соответствовать санитарно-гигиеническим требованиям, насколько он отличается от себя же в момент ввода в эксплуатацию.

Ифиз – это тоже износ, но уже более понятный, физический. То есть то, насколько он теперь менее прочный и надёжный, чем был ранее. Интересно, что этот показатель, как и предыдущий, рассчитывается в рублях.

Ки – это коэффициент дифференциации. Переменная, которая поможет актуализировать старые данные, узнать её можно из официальных источников.

Если вы даже после разбора этой формулы всё равно мало что поняли, не расстраивайтесь. К счастью, есть люди, готовые посчитать всё это за вас, – и это даже относительно недорого вам обойдётся. А ещё теперь вы точно знаете, что работники БТИ не зря получают свою зарплату!

Вместо вывода – инвентаризационная стоимость в теории и на практике

Инвентаризационная стоимость квартиры – вещь загадочная. В теории её можно рассчитать самостоятельно – но на практике сделать это не получится практически ни у кого, даже с формулой расчёта на руках.

В теории она должна быть известна каждому собственнику недвижимости – но на практике многие о ней даже не задумываются, а чтобы её узнать, стоят с заявлением в очередях в БТИ и потом ещё долго ждут результата.

В теории она должна быть более популярной, чем кадастровая, потому что кажется какой-то более честной, простой, не учитывающей ничего лишнего, – но, опять же, на практике наоборот теряет популярность год от года.

А главное, инвентаризационная стоимость квартиры обычно настолько далека от её рыночной цены, что понимаешь – к абстрактной “настоящей” стоимости квартиры она отношения почти не имеет и скорее отдаляет от неё, чем приближает к ней. Инвентаризационная стоимость – сумма, мало что говорящая о ситуации на рынке недвижимости, а нужная только в нескольких конкретных ситуациях. Жаль, ведь казалось, что истина была где-то рядом.