Приобретая квартиру, покупатель получает в собственность не только определенное количество квадратов жилой площади, но также часть земельного участка, на котором возведен жилой дом (это не только земля под домом, но и придомовая территория). Если относительно использования квартиры вопросов не возникает, то какую пользу можно извлечь из земельного участка?
Сегодня поговорим о том, какие преимущества дает право на землю под многоквартирным домом, какими недостатками уравновешиваются преимущества этого права, а также о том, что нужно сделать собственнику квартиры, чтобы оформить права на землю.
Правовая база. Для чего нужно регистрировать право на землю
Вопросы, касающиеся правовых норм использования собственниками земельного участка, рассматриваются в Земельном Кодексе РФ (ст. 36). Согласно ЗК РФ, земля предоставляется владельцам квартир в качестве общей долевой собственности на условиях, которые определяет жилищное законодательство. Жилищный Кодекс РФ (ст. 16) это подтверждает, и указывает, что право собственников на земельный участок, включая объекты, предназначенные для эксплуатации жилого дома, элементы благоустройства и озеленения, вытекает из прав собственности на жилую площадь.
Другими словами, земельный участок принадлежит всем жильцам дома точно так же, как принадлежат места общего пользования в самом доме (лестничная клетка, входная группа, площадки на этаже), элементы инфраструктуры, которые являются общими для всех квартир (лифтовое хозяйство, вентиляционные шахты, трубопровод горячего и холодного водоснабжения). В момент проведения расчетов за приобретаемую недвижимость, покупатель одновременно оплачивает и права на все вышеперечисленное.
Однако сам факт принадлежности земли еще не означает прав на использование участка, размещенных на нем объектов, придомовой территории, пр. Если право на собственность квартиры регистрируется в момент ее приобретения, то автоматической регистрации прав на участок не происходит. Для приобретения собственниками возможности принятия решений относительно эксплуатации участка необходимо зарегистрировать право на землю - провести кадастровый учет участка, разграничить доли в общей собственности.
О процедуре регистрации мы расскажем ниже, а сейчас поговорим о том, для чего все это вообще может понадобиться жильцам.
Преимущества права на землю. Возможности реализации
-
С момента регистрации жильцами прав на земельный участок, на придомовой территории городские власти уже ничего не смогут поменять (снести, построить) без согласия собственников. Например, муниципалитет просто не сможет взять, и убрать беседку во дворе, построить дорогу, или иные объекты социальной инфраструктуры, в то время как жильцы остро нуждаются в стоянке для личного транспорта. Теперь жильцы имеют полное право организовать для себя стоянку или выстроить иной объект, например, спортивную площадку. Однако, ограничения, связанные с градостроительными нормами и стандартами, в любом случае продолжают действовать…
-
Городские власти не могут без согласия собственников распоряжаться территорией, например, нельзя предоставить площадь в аренду под строительство магазина, иного коммерческого или социального объекта. А вот жители могут предоставить часть, теперь уже своей, площади, в аренду. Например, магазину, занимающему часть первого этажа, может быть предоставлена некоторая площадь для разгрузки товара, допускается, что эта площадь может быть огорожена. Средства, полученные в качестве арендной платы (после уплаты налога) могут пойти на облагораживание зеленой зоны придомовой территории или же на эти средства может быть обустроена ограда на детской площадке.
-
Без согласия собственников муниципалитет не имеет права проводить на территории какие-либо коммуникации, например, линии теплотрассы, соединяющие соседнюю новостройку с городской теплосетью. Если речь идет о надземной линии, она может стать непреодолимой помехой для проезда автотранспорта, движения людей, или же занять часть площади, которая в данный момент представляет собой зеленую зону.
А что мы теряем? Минусы прав собственности на землю
Что же мы теряем, когда обретаем право собственности на то, что, фактически, и так принадлежит нам? Оформляя право на собственность, мы принимаем не только возможности, связанные с эксплуатацией территории или с получением прибыли, но и некоторые обязанности.
-
Да, теперь собственники сами несут ответственность за эту землю, они принимают обязанность содержать придомовую территорию и соответствующие объекты, расположенные на ней. Теперь уже не город занимается ремонтом и благоустройством территории (парковочные места, зеленая зона, газоны, детские площадки), а сами жильцы совокупно.
-
И эта ответственность заключается не в благих намерениях или в словах, а в совершенно реальных и тщательно прописанных в законодательстве санкций. Например, собственники (в лице ТСЖ) может быть оштрафованы за то, что придомовая территория пребывает в ненадлежащем состоянии. Например, не произведена уборка, не собраны листья в осенний период, не очищена от снега зимой, за несвоевременный вывод мусора.
-
Возникают расходы, связанные со своевременным решением перечисленных вопросов, вернее – расходы, возможно, остаются такими же, только часть их перекладывается на жильцов. Соответственно, суммы, которые владельцы квартир сейчас видят в квитанциях по квартплате (графа «содержание общего имущества многоквартирного дома»), после оформления прав на землю будут несколько выше.
-
Коснется и собственников «земельный» налог, который ранее жильцы многоквартирного дома не должны были платить. Так, на 2017 год по Москве ставка (годовая) налога на «Земельные участки, занятые жилищным фондом и объектами инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса» составляет 0,1% от кадастровой стоимости земельного участка (не квартиры). Предусмотрены, однако, некоторые меры, позволяющие смягчить земельное налогообложение. Так, на уровне Москвы предполагается налоговый вычет (в размере 1 млн. рублей) для таких категорий, как инвалиды, многодетные семьи, чернобыльцы.
Хотя, предложение налогового вычета на земельный налог само по себе вызывает вопросы. Понятие «налоговый вычет» предполагает, что представители перечисленных категорий населения предполагает официальное трудоустройство этих граждан, а в силу их положения они являются, мягко говоря, не самыми востребованными работниками.
-
Постановка участка на кадастровый учет автоматически предполагает расчет стоимости этого участка. Так как кадастровая стоимость квартир уже рассчитана, за счет прибавления кадастровой стоимости участка она будет увеличена, иначе – никак. А это обстоятельство снижает конкурентную привлекательность квартиры в момент продажи, так как в договоре купли-продажи указывается именно кадастровая стоимость.
Как оформить право на собственность
Чтобы зарегистрировать права, необходимо «сформировать» земельный участок – документально определить количество и качество всех расположенных на нем элементов инфраструктуры, определить точные границы этого участка. Если участок уже на кадастровом учете – это значительно облегчает задачу, всю информацию по этому поводу можно найти на сайте Росреестра (Кадастровая карта).
1. Первым делом необходимо зафиксировать соответствующее решение владельцев квартир, для этого необходимо провести общее собрание. Положительное решение принимается в том случае, если более 50% собственников изъявили желание оформить права на землю. На собрании выбирается представитель, который от имени собственников будет заниматься вопросами оформления.
2. Регистрацией прав занимается городская администрация (в Москве это - Департамент земельных ресурсов), именно туда нужно подать заявление вместе с набором сопутствующих документов:
-
Протокол общего собрания собственников с вынесенным решением; -
Лист регистрации собственников, принимавших участие в собрании;
-
Копии уведомлений о проведении собрания;
-
Письменные решения собственников о формировании участка;
-
Доверенности на представителей собственников;
-
Схема распределения долей собственников.
После проверки наличия проекта межевания выдается распоряжение об утверждении границ земельного участка.
3. Если же участок не находится на кадастровом учете, то он должен быть внесен в план межевания (определения границ). Соответственно, потребуется межевой план, для составления которого необходимо привлечь кадастрового инженера.
4. Когда межевой план готов, он утверждается в Департаменте и выдается документ о формировании участка. Стоит понимать, что собственники могут оспаривать решения администрации, например, если границы участка, на который они претендуют, меньше ожидаемых.
5. Теперь нужно обратиться в Росреестр с заявлением о постановке земельного участка на кадастровый учет, и для регистрации права общей долевой собственности. Необходимо собрать и представить следующие документы:
-
Заявление о кадастровом учете и регистрации;
-
Документ, подтверждающий личность представителя собственников, который подает заявление;
-
Документ об уплате госпошлины (сумма составляет 200р.);
-
Документ о формировании участка;
-
Решение общего собрания собственников о формировании участка;
-
Решение собрания об определении долей в праве общей собственности;
-
Документы, подтверждающие права собственников на их квартиры (выписки ЕГРН).
На момент представления документов могут потребоваться дополнительные справки и сведения, точный перечень лучше уточнить в Росреестре непосредственно перед сбором документов.
6. Факт проведения кадастрового учета и регистрации прав на земельный участок отражается в ЕГРН, и со дня окончания соответствующих мероприятий владельцы квартир имеют полное право распоряжаться землей по своему усмотрению.
Заключение
Право на участок является только общим, выделить долю «в натуре» одному из собственников не получится (это все равно, что ставить вопрос о выделении в долю лестничного пролета) и передается вместе с квартирой в момент отчуждения недвижимого имущества.
Вопросы о том, как будет использоваться земельный участок, отдельные элементы инфраструктуры, вопросы установления порядка обслуживания, ремонта или модернизации рассматриваются на общем собрании собственников. Причем, в голосовании принимают участие все собственники квартир многоэтажного дома, а не только те, кто голосовал против оформления прав, так как теперь доли в общей собственности принадлежат и им на равных основаниях.
