Новые тренды мировой экономики в 2019 году добрались и до ипотечного рынка, который является одним из основных драйверов банковской системы. В течение последних нескольких лет ипотечные ставки банков ряда стран (как, впрочем, и другие банковские продукты) продолжали снижаться до тех пор, пока не добрались до нулевой отметки. Мало того, уже есть случаи, когда банки сами доплачивают клиентам за то, что те взяли кредит на приобретение недвижимости – эти действия достаточно сложно объяснить с точки зрения нормальной логики.
В рамках настоящей статьи редакция портала Novostroev.ru предприняла попытку разобраться в сложившейся ситуации и сделать прогноз относительно того, достигнут ли ипотечные ставки российских банков отметки в 0%. Кроме того, мы пригласили экспертов поделиться своим мнением относительно того, может ли возникнуть такая ситуация.
- Ипотека под 0%
- С чего все началось
- Нулевой рубеж пройден
- Изменения на рынке жилой недвижимости
- Чем грозит снижение ипотечных ставок
- Почему банки окажутся в условиях дефицита денег
- Снижение ставок в РФ
- Скрытый козырь
- Влияние европейского тренда на российскую экономику
- Возможные последствия и сомнительная выгода
- Мнения экспертов
Ипотека под 0% уже существует: пока только в Дании
За всю историю экономики, начиная от времен, когда сформировался товарно-денежный обмен, и начали функционировать институты, которые работали непосредственно с финансовыми продуктами (кредитами, залогами, пр.) такого еще не случалось. А ведь история круговорота денежных масс насчитывает, как минимум, пять тысяч лет, еще со времен Месопотамии финансовыми операциями занимались менялы, ростовщики, священники, органы государственной власти.
Всегда заемщики платили проценты по кредитам, а те, кто предоставлял деньги в долг (что, в общем, и представляет собой размещение средств на депозите) получал проценты. Текущий 2019 год обязательно войдет в историю ипотечного рынка, так как уже сейчас происходят события, которые не могут остаться незамеченными – в Дании банки начали предоставлять ипотечные кредиты под 0%. Собственно, нечто подобное происходило и ранее – европейские банки кредитовали своих клиентов по нулевой, и даже по отрицательной ставке, но до ипотеки как-то дело еще не доходило.
Немного истории: с чего все началось
Сам по себе тренд со снижением ставок начал формироваться примерно пять лет назад, когда государства Еврозоны стали вводить меры стимулирования экономики, которые выражались в «смягчении кредитно-бюджетной политики». Простыми словами – центробанки стали снижать кредитную ставку, чтобы преодолеть последствия экономического кризиса. Соответственно, стали снижать ставки и остальные банки, которые работали со средствами Центробанка.
Собственно, по состоянию на 2019 странами с наиболее низкой ставкой по ипотеке являются Япония (1,68%), Швейцария (1,75%) и Финляндия (1,83%), а в целом, процент по ипотечному кредиту в развитых странах составляет до 5% годовых в валюте страны, отмечает Александр Хачатрян, заместитель директора департамента по организации продаж ГК MD Group. Снижение ключевой ставки естественным образом привело к удешевлению кредитов, что, в общем, несказанно радовало рядовых граждан, однако проявилась и отрицательная сторона этого явления. Со снижением кредитных ставок автоматически снизились ставки по депозитам – а вот это стало настоящим огорчением для европейцев, с их многовековой привычкой откладывать средства и хранить их в банках.
Нулевой рубеж пройден: тренд распространяется на ипотеку
Однако все следовало естественному порядку вещей до тех пор, пока ставки оставались в плюсовой зоне – банк получал, хотя и не такую большую как раньше, но все же – прибыль. Со временем игры с искусственным снижением ставок привели к нулевой отметке, то есть, банк был вынужден выдавать кредиты под 0%, и единственной для него выгодой стала эмиссия ипотечных облигаций (которые, кстати, являются достаточно прибыльным инструментом).
Затем наступил перелом – повышать ключевую ставку было нельзя, так как это было бы губительным для экономики, поэтому Центробанки ряда стран просто продолжили текущую тенденцию, опуская ставки ниже нулевой отметки. Естественным образом эта ситуация перенеслась на ипотечные кредиты, и 2019 год ознаменован появлением первых ипотечников, получивших кредит под 0% (это произошло в Дании).
Собственно, вполне можно ожидать, что тренд получит распространение – например, в Швеции уже сегодня действует отрицательная ключевая ставка, а ЦБ Великобритании рассматривает вопрос о переходе к нулевой ставке. Нельзя исключать, что перечень стран, которые последуют примеру Швеции и Дании, будет стремительно расширяться, так как вводные, в общем-то, остались прежними – каждому государству нужно спасать свою валюту от девальвации уже в ближайшей перспективе.
Снижение ставок: изменения на рынке жилой недвижимости
Удешевление ипотечных кредитов полностью меняет расстановку сил на рынке недвижимости, особенно в секторе аренды и первичной недвижимости. При сопоставимых ежемесячных выплатах (аренда и ипотека) намного выгоднее приобрести собственное жилье, чем арендовать его, поэтому те, у кого есть хоть малейшая возможность обеспечить эти ежемесячные выплаты, будут стараться оформить кредит.
И самое главное – существенно вырастет стоимость недвижимости, так как основным фактором роста цен на жилье является спрос. Зачем застройщику держать цену, если он знает, что будет продана вся недвижимость, сколько бы он не построил? Мало того, растущая цена вовсе не остановит покупателей, среди которых львиную долю и так уже составляют ипотечники. Ведь сколько бы жилье ни стоило – оплату можно растянуть на много лет, внося ежемесячно сумму, равную или немного превосходящую арендную плату.
Банки, стимулируемые регулятором, будут стараться выдать побольше таких кредитов, соответственно, с ростом количества снизится качество заемщиков. Впрочем, для банков риски остаются минимальными, ведь недвижимость, которая является обеспечением по кредиту, никуда не денется. В случае просрочки долга квартиру можно продать и банк пустит средства на погашение долга и набежавших процентов.
Чем грозит снижение ипотечных ставок
Но что же произойдет в дальнейшем, если Центробанки будут продолжать такую политику? Вроде бы – хорошо всем, население обзаводится жилплощадью, через банки прокачиваются огромные суммы денег, строительный рынок процветает вместе с сопутствующими сегментами (поставщики стройматериалов, транспорт, пр.). Только вот это процветание может продолжаться до тех пор, пока есть деньги для выдачи кредитов, а также – пока есть время до того момента, пока рынок расставит все на свои места.
А именно – рост рынка жилищного строительства (количество продаж, рост цен) вызовет цепную реакцию, поднимутся цены сначала на сопутствующих рынках, а затем и цены на все остальные товары и услуги. То есть – со снижением ставок деньги начнут стремительно дешеветь. В свою очередь, банки могут столкнуться с нехваткой денег для выдачи кредитов, однако будут продолжать их выдавать - такую возможность предполагает политика частичного банковского резервирования, которая применяется всеми без исключения участниками мировой банковской системы.
Да, это та самая политика, которая привела США, а затем и весь остальной мир к крупнейшему экономическому кризису, который имел место в 2008 году. Тогда тоже все началось с дешевой ипотеки и резкого роста экономики, который сменился провалом.
Почему банки окажутся в условиях дефицита денег
Нехватка денег возникнет по той причине, что брать их будет просто негде – со снижением кредитных ставок снизятся ставки депозитные, и это снижение может оказаться настолько существенным, что нести их в банк на хранение станет просто невыгодно.
После того, как все инвесторы, заинтересованные просто в физической сохранности своих средств, уже разместят их в банках (несмотря на минимальную доходность), приток денег просто закончится – люди найдут другие, более прибыльные инструменты инвестирования, чем депозитный счет.
Кто-то захочет вложить деньги в какое-либо действующее предприятие, кто-то отнесет в очередную финансовую пирамиду, а кто-то решит самостоятельно поработать с биржевыми инструментами. Однако кредиты выдают именно банки, а у них-то денег как раз и нет, а когда им приходится выполнять свои обязательства по депозитам, наступает цепочка банкротств. Государство вынуждено печатать деньги, чтобы решить текущие проблемы (по крайней мере, выплатить страховку) многочисленных держателей депозитов, тем самым приближая гиперинфляцию и неизбежный кризис.
Учитывая тот факт, что европейские государства снижают ставки на фоне рецессии, мир может ожидать весьма серьезный кризис, последствия которого будут более жесткими, чем последствия кризиса 2008 года.
Снижение ставок в РФ: тенденция приобретает очертания
Может ли возникнуть описанная ситуация в РФ? Некоторые эксперты настроены довольно категорично: Диана Гурусова, руководитель отдела партнерских продаж и банковских инструментов Группы ПСН, утверждает, что это невозможно, поскольку стоимость кредита зависит от двух факторов: стоимости фондирования и риска по ссудам. Фондирование влияет на стоимость денег, которые, в свою очередь, влияют на стоимость кредитных продуктов.
Однако уже сейчас можно смело сказать, что процесс снижения ставок (ключевой и ипотечной) уже начался, и непонятно – к чему он приведет. Мало того, государство вполне намеренно работает над снижением ставок.
Президент поручает правительству и Центробанку разработать меры по снижению ипотечных ставок (указ есть на сайте Кремля от 27.02.2019) до 8% и ниже, собственно, уже сегодня можно оформить ипотеку под 7%-8%. Центробанк прямо с февраля плавно, однако чрезвычайно настойчиво продолжает снижать ключевую ставку (без чего ипотека никак не может подешеветь).
Институт жилищного развития «Дом.РФ» (бывшее «АИЖК») подписывает соглашение с Газпромбанком относительно эмиссии ипотечных облигаций на 350 млрд. руб. при этом общий рынок этих облигаций в 2019 году превысил 1 трлн. рублей. Собственно, эти деньги, по всей вероятности, будут направлены на государственное субсидирование ипотечных кредитов (то есть, часть убытков, которые будут нести банки в результате снижения ставок, возьмет на себя государство).
Скрытый козырь: дешевая ипотека вызовет взрывной спрос подорожавших квартир
В плане удешевления ипотечных кредитов подтверждением намерения государства снижать ставки могут служить протекающие ныне (довольно существенные) изменения правил долевого строительства (введение эскроу-счетов, пр.). Кроме того, через несколько лет долевое строительство останется в прошлом, его заменит проектное финансирование, и в результате жилье существенно подорожает. Государство вряд ли решилось бы на упомянутые меры, не имея «козыря в рукаве», каковым, пожалуй, и является возможность обеспечить спрос за счет серьезного уменьшения ипотечных ставок.
В противном же случае оживить спрос не получится, так как благосостояние населения, если и поднимается, то не настолько, чтобы продажи новостроек стали расти массово. А снижение строительного рынка, который традиционно является одним из драйверов экономики, может повлечь весьма неприятные последствия.
Влияние европейского тренда на российскую экономику
Российская экономика не является изолированной, и все те процессы, которые происходят в Европе, в той или иной мере относятся и к РФ. То же можно сказать и об ипотечных ставках, которые являются одним из экономических факторов. Иными словами, существующая европейская тенденция непременно будет оказывать влияние на РФ.
Нельзя исключать, что снижение ключевой ставки пойдет на благо экономики не только в краткосрочной перспективе, но и в дальнейшем, когда будет достигнуто оживление, которое раскачает финансовую систему. Возможно, будут найдены какие-то рычаги, которые помогут развить экономику без использования такого сомнительного инструмента, как снижение ставок.
Низкие ставки: возможные последствия и сомнительная выгода
Если такие инструменты будут найдены, то ключевая и ипотечная ставка в РФ не опустится до нулевой отметки. Впрочем, некоторые эксперты считают, что если в России ипотечная ставка упадет хотя бы до 2% - возникнет ипотечный бум, который повлечет уже необратимые последствия.
Единственным утешением может быть то обстоятельство, что многие россияне, которые нуждаются в жилплощади, смогут ее приобрести на приемлемых условиях. Хотя, с другой стороны, условия для заемщиков в сухом остатке мало изменятся. Например, платить ежемесячно по 40 тыс. рублей за квартиру, стоимостью в 3 млн. рублей – это то же самое, что платить ежемесячно по 40 тыс. рублей за квартиру, стоимостью в 6 млн. рублей, но по более низкой ставке.
Таким образом, вряд ли стоит ждать чудесных времен. Даже если они и наступят, реальные расходы заемщика, по всей вероятности, останутся на том же уровне, если, конечно, не вырастут.
Теория и практика: мнения экспертов
А сейчас мы узнаем мнения тех, для кого рынок недвижимости является полем профильной деятельности. Итак, как будет изменяться ипотечная ставка, достигнет ли в РФ эта ставка уровня 0%, и если - да, то когда это может произойти? Слово экспертам!
Дмитрий Халин
Управляющий партнер Savills в России
По нашим оценкам, которые основаны на корреляционных моделях, снижение ипотечной ставки на 1% повышает платежеспособный спрос примерно на 12-15%. То есть, если ставка будет снижена на 50%, то мы можем говорить о том, что спрос на новостройки может практически удвоиться. И я совсем не удивлюсь если уже в ближайшие может быть не месяцы, но годы (в 2020-2022 году) мы увидим столь низкие ипотечные ставки, которых не было за всю историю существования рынка. Причем это будет реальная ипотека, а не ставки, субсидируемые застройщиками. Вполне можем в этот период ожидать ипотеку на уровне 5-6%.
Чем вызван мой оптимизм? Важно отметить, что сегодня банки стали еще более активными участниками «эко-системы» при формировании первичного рынка жилья. То есть, банки зарабатывают на процентах, под которые выдают проектное финансирование. Банки зарабатывают на ипотечных ставках и банки получают достаточно существенный источник фондирования за счет эскроу-счетов. Все это стимулирует банки активизировать спрос на те проекты, которые они финансируют. И все понимают, что это можно сделать за счет ипотеки.
Что касается перспективы увидеть нулевую ипотечную ставку, то я думаю, что мы можем ее увидеть, но, скорее всего, это будет ипотека в рамках узких нишевых и целевых государственных программ. Вполне возможно, что работники определенных отраслей бюджетной сферы важной для государства и в локациях, в которые важные для государства (например, Дальний Восток), получат возможность превратить ипотеку при покупке жилья в длительную рассрочку. Подобные модели есть за рубежом. Это возможно, мы это, скорее всего, увидим, но это будет доступно только для тех, кто живет на определенных территориях и работает в определенных отраслях, развитие которых важно для государства.
Андрей Колочинский
Управляющий партнер «ВекторСтройФинанс»
Несмотря на наметившийся тренд на снижение ипотечных ставок, размер ставки 0% пока что является утопией для России. Условия, при которых наши граждане будут пользоваться бесплатной ипотекой, пока являются труднодостижимыми, а в виду нестабильной экономической ситуации, колебаний курсов валют и сохраняющейся угрозе новых санкций со стороны Запада, они кажутся нереальными. В краткосрочной перспективе минимальный размер ставки может приблизится к 8%, именно такой процент указал президент, когда давал поручение Правительству и ЦБ разработать комплекс мер, направленных на повышение доступности ипотеки.
Потенциал для дальнейшего улучшения условий кредитования в нашей стране действительно существует – средневзвешенный размер ипотечной ставки еще не достиг показателей конца прошлого лета, когда ставки находились на минимальном уровне. Участники рынка, кредитные организации, девелоперы и потенциальные заемщики, возлагают надежды на очередное снижение ключевой ставки, решение о котором может быть принято уже 6 сентября на заседании ЦБ. Если это случится, у банков появится возможность пересмотреть условия по действующим ипотечным продуктам. Даже небольшое снижение ставок на 0,25% - 0,5% способно оживить рынок и увеличить количество ипотечных сделок.
Мария Литинецкая
Управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE
Банки не могут выдать сегодня кредит по ставке ниже 7,25%. Именно под такой процент кредиторы получают средства от ЦБ РФ. Прибавьте к данному значению минимальную прибыль и понесенные расходы на выдачу кредита. Выходит, что ипотеку в России реально получить только под 9-10% годовых. В то же время в ряде стран ипотека выдается под 0-1%. А в Дании, к примеру, вовсе можно взять «отрицательную ипотеку», когда заемщик отдает банку меньше средств, чем он брал. Однако такой сценарий для российских заемщиков, увы, маловероятен. Для этого необходимо снизить ключевую ставку до 0-0,5%, что в текущей экономической ситуации сложно представить. Скорее наоборот ЦБ РФ будет ужесточать политику и вместе с тем – увеличивать ставки кредитования. Если давление путем антироссийских санкций увеличится, то это неминуемо приведет к оттоку капитала с рынка российских облигаций. Как следствие, Центробанк может повысить ключевую ставку, чтобы увеличить доходность ценных бумаг. До тех пор, пока наблюдаются кризисные тенденции в экономике, не стоит ждать дешевой ипотеки.
Евгений Сорокин
Руководитель отдела маркетинга ЖК «Мечта»
Снижение ипотечной ставки до 0% будет возможно в том случае, если ключевая ставка ЦБ установится на уровне минус 3-2 % годовых. При положительной ставке Центробанка, такое будет возможно, если правительством будет разработана новая государственная программа субсидирования определенной категории граждан – малоимущие, многодетные, работники государственных учреждений и т.д.
Снижение ставки до нуля, если оно случится, трендом вряд ли станет. Прежде всего потому, что по государственным программам будет множество условий, которые не всегда легко исполнить (например, наличие первоначального взноса в размере 50%, официальное трудоустройство, отсутствие ранее оформленной собственности, возраст заемщика). Снижение ипотечных ставок, которое мы наблюдаем сейчас в некоторых банках, вряд ли станет долгосрочным трендом. Как правило, к их снижению банки прибегают для стимуляции спроса на ипотечные займы.
Наталия Кузнецова
Генеральный директор агентства недвижимости «БОН ТОН»
В конце июля ключевая ставка была снижена до 7,25%, что стало положительным сигналом для заемщиков. Банки получили возможность пересмотреть ипотечные программы и предложить более лояльные условия для своих клиентов.
Снижение ставок имело эффект нескольких волн – конкурентная борьба на рынке кредитования привела к тому, что банки действовали достаточно активно. По самым интересным ипотечным программам минимальные проценты составили 8,7-9% и практически вернулись к уровню первой половины 2018 года. Некоторые банки, стараясь охватить максимальный спрос на рынке ипотеки, снижали ставки по два и даже три раза – до равновесного уровня.
Тренд по снижению стоимости ипотеки следует рассматривать в привязке к кредитно-денежной политике ЦБ РФ и уровню ключевой ставки. Дальнейшие шаги упираются в стоимость привлекаемых денежных средств и требуют серьезных изменений с положительным вектором в сфере экономики.
Еще одно возможное направление – разработка программ с пониженной ставкой в рамках системы эскроу-счетов. Логика заключается в том, чтобы предлагать более дешевые кредиты тем заемщикам, которые обращаются в банк, предоставивший проектное финансирование застройщику. Однако в ближайшее время появление таких ипотечных продуктов на рынке не прогнозируется.
