Активные действия на рынке недвижимости не останавливаются ни на минуту, там всегда что-то происходит – возникают и исчезают новые тренды, застройщики, объекты… К слову, то же самое можно сказать и о важных и нужных для приобретения квартиры документах – они появляются, дорабатываются, видоизменяются, переназываются и забываются. Немудрено, что разобраться во всех них простому человеку практически не под силу – нужны какие-то специальные знания, чуть ли не юридические. Чтобы чуть облегчить эту задачу, мы решили рассказать вам об одном документе – полезном, но хитром, нужном, но рискованном, небольшом, но сложном. Встречайте – переуступка прав собственности на квартиру в новостройке!
Что это такое?
Основная сложность с переуступкой прав собственности в новостройке заключается в том, что на самом деле переуступаете вы не права собственности. Оформление квартиры в собственность – процесс сложный, и его мы даже не будем касаться, потому что к нашему делу он по сути не относится. Если новостройка ещё не построена, а квартиры в ней не готовы – какая такая собственность имеется в виду? Давайте лучше говорить просто “переуступка прав”. Или просто “переуступка”. А если вы не любитель простоты, можете говорить сложно, как настоящий юрист – “цессия”.
Итак, переуступка прав – это сделка, при которой права на квартиру в пока ещё не достроенном доме переходят от одного лица к другому. Если конкретизировать, чаще всего речь идёт о праве требования на квартиру, которое передаётся по договору долевого участия. Получается, переуступка прав – это замена одного дольщика на другого. Или, если заключён не ДДУ, а, скажем, предварительный договор купли-продажи, замена одного покупателя на другого. Вы получаете ещё не квартиру, не собственность, а право требования этой собственности. То есть можете просить у застройщика исполнить его обязанности.
Для лучшего понимания объясним на схожем примере. Представим, что вам подарили подарочную карту какого-либо магазина. Вы знаете, что в этом магазине ничего интересного для себя не найдёте, и решаете карту кому-то перепродать. Когда кто-то её у вас покупает, он ведь не приобретает что-то конкретное в том самом магазине, он получает только возможность. Так и переуступка прав в новостройке – ещё не передача квартиры из рук в руки, не перепродажа, а передача своеобразной подарочной карты на недвижимость. Правда, увы, без какого-либо выбора. Эх, может, подарочный сертификат в книжный был бы лучшим подарком?...
В сделке по переуступке участвуют как минимум трое – продавец (его ещё можно называть цедент), покупатель (цессионарий) и застройщик. А если вдруг первым покупателем, теперь выступающим в роли продавца, квартира была приобретена в ипотеку, к сделке добавится и ещё один участник – банк. Важно отметить, что продавцом в данном случае может выступать не только физическое лицо, но и юридическое – например, подрядная организация. Что каждый из участников сделки получит в результате?
В чём плюсы переуступки для продавца?
Приобретение квартиры на самых ранних этапах строительства – это почти всегда очень выгодная инвестиция. Пока у ЖК есть только название и котлован, многие боятся делать в него вложение, а застройщик идёт навстречу своим осторожным покупателям и предлагает первые квартиры по самым низким ценам. Перепродавая, а вернее, переуступая квартиру ближе к сдаче ЖК в эксплуатацию, вы можете неплохо заработать на своей первоначальной инвестиции. Особенно, если покрытый завесой тайны объект за время строительства оброс подробностями и стал желанной фигурой на рынке.
Даже если при приобретении квартиры вы не собирались её перепродавать и на этом навариваться, переуступка всё равно поможет вам получить деньги – по крайней мере, те, которые вы заплатили. В жизни бывает разное, обстоятельства меняются, и вдруг понадобившаяся крупная сумма денег может вернуться к вам вот таким образом.
Ну и да, к слову о меняющихся обстоятельствах. Бывает, что вы хотите отменить собственную покупку. Даже неважно, по какой причине – получили то же самое в подарок, или нашли что-то получше, или просто передумали. Переуступка прав – едва ли не единственный способ отказаться от уже приобретённой, но ещё не готовой к заселению квартиры. Не секрет, что чаще всего люди отказываются от квартир не в развивающихся жилых комплексах, а в тех, которые стоят на месте, не строятся или только ухудшаются с каждым новым решением застройщика. Так что переуступка – это ещё и хорошая (не самая хорошая в плане морали, но всё же) возможность лишить себя большой проблемы, взвалить её на кого-то другого.
В чём минусы переуступки для продавца?
Однако и для продавца сделка по переуступке прав – не всегда повод для радости, источник не только лишь сплошных плюсов. Чтобы организовать весь этот процесс, ему нужно получить согласие застройщика (и, если квартиру он брал в ипотеку, согласие банка), а сделать это бывает не так уж просто. Иногда застройщики даже накладывают запрет на реализацию квартир по переуступке. Ну кому будет приятно, если его недвижимость нужна людям только для заработка?
Если ограничение на переуступку прав застройщик не анонсировал, тоже не спешите радоваться. Вполне возможно, в договоре прописана комиссия, которую ему нужно будет заплатить за переуступку. Бывает, что это какая-то фиксированная сумма, а бывает, что и процент от суммы продажи. Так как законодательство данный вопрос не регулирует, процент этот может быть неприятно высок (скажем, 3-4%). Раз уж ввязались в переуступку, уклониться от выплаты процента никак не получится.
В конце концов, оформление переуступки прав – это сложный процесс, который потребует от вас больших сил. Нужно будет собрать целую гору документов – справку от застройщика, справку от банка, выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество… Если квартира приобреталась в браке, также понадобится нотариально заверенное согласие супруга на её перепродажу.
В чём плюсы переуступки для покупателя?
У покупателя квартиры по переуступке прав преимуществ от сделки, конечно, не так много, как у продавца, но у него они тоже есть. А иначе зачем бы он стал в ней участвовать?
Это, во-первых, возможность получить квартиру по цене ниже, чем у застройщика. Если вдруг жилой комплекс оказался очень популярным, а цены в нём резко скакнули, продавец сможет получить прибыль от переуступки. Но и даже если комплекс не оправдал ожиданий, и последние квартиры в нём распродаются со скидками, первые покупатели, решившиеся на переуступку, тоже вполне могут остаться в плюсе, не сильно завышая цену. Так что если вдруг ЖК вам не по карману – поищите переуступщиков.
Во-вторых, по переуступке прав покупатель может получить ровно ту квартиру, которую хочет. Конечно, столичный рынок недвижимости богат, недостатка в количестве и качестве предложений нет, но если вам понравилось определённое расположение, определённые виды, ну или даже определённый этаж определённого дома, которые ранее понравились кому-то ещё, переуступка прав – ваш единственный шанс на эту собственность.
В чём минусы переуступки для покупателя?
Но, конечно, для того, кто приобретает квартиру по переуступке прав, эта сделка несёт и определённые риски. Причём их гораздо больше, чем при обычной покупке квартиры напрямую у застройщика.
Сам факт того, что кто-то хочет переуступить права на свою квартиру ещё до её реализации, уже должен насторожить. Инвесторов на рынке, конечно, хватает, но хватает и ЖК-долгостроев или ЖК, которые по какой-то нелепой случайности ещё не признаны долгостроями, но на деле ими уже давно являются. Много и просто проблемных объектов – тех, что строятся, но с нарушениями, с ошибками, с недоделками. Если хотите участвовать в сделке по переуступке, проверьте застройщика и заинтересовавший вас объект с особой тщательностью.
Ещё один риск – не недобросовестный застройщик, а недобросовестный продавец. Если вдруг выяснится, что согласие застройщика на переуступку он не получал, сделку признают недействительной, а вернуть свои деньги вам будет не так уж просто. Так что готовьтесь и к тщательной проверке всех документов и не скупитесь на юристов.
Совсем недобросовестный продавец в данном случае – не тот, который оформил не все нужные документы, а тот, кто совершил сделку по переуступке не один раз. ДДУ в этом смысле хотя бы надёжен, он лишает такого риска, потому что регистрируется в Росреестре. Однако и с ним может быть не всё гладко – проверьте, не записаны ли в нём несовершеннолетние. Проверить, получено ли согласие супруга на переуступку квартиры, тоже было бы неплохо.
Наконец, к сожалению, юридические лица в качестве продавца не всегда оказываются более надёжны, чем физические. Представим, например, что какая-либо организация осуществляла для застройщика работы подрядчика, а вместо гонорара получила за это ряд квартир под продажу. На рынке недвижимости довольно часто бывает такое, что застройщик вдруг оказывается недоволен своим подрядчиком, меняет его на нового, а со старым разрывает все прежние отношения. И те, кто приобретал у него квартиру по переуступке прав, в таком случае оказываются не у порога нового жилья, а практически у разбитого корыта.
И всё-таки, переуступка – это хорошо или плохо?
Однозначного ответа на поставленный выше вопрос быть не может. У способа приобретения недвижимости через переуступку прав есть как достоинства, так и недостатки, и их хватает с любой стороны. На продавцов это возлагает лишние действия, но может в итоге принести им деньги. Для покупателей это больший риск, чем обычная покупка квартиры, но им это тоже может принести деньги – вернее, не принести, а сэкономить. Вот и решайте, что вы больше любите – рисковать или богатеть?
