Сделки с недвижимостью – очень тонкая материя. Множество нюансов, исполненных или упущенных, формируют имущественные права и отношения на долгие годы. Ошибка при покупке или продаже квартиры обходится дорого и в материальном, и в моральном плане. Для того, чтобы защитить продавца и покупателя от некоторых рисков, был создан такой инструмент, как договор о намерениях. Он активно использовался еще во времена Римской империи, и вместе с элементами римского права прочно обосновался в современной юриспруденции. Однако в нашей реальности такой вид договора встречается не так часто, как мог бы. Для популяризации предварительного договора мы расскажем подробно о выгоде и о спорных моментах его заключения.
Что такое предварительный договор купли-продажи
Этот документ еще называют договором о намерениях. Он письменно фиксирует желание продавца продать, а покупателя – приобрести в собственность объект недвижимости. Действия, связанные с заключением этого договора, регулируются статьей 429 Гражданского кодекса РФ.
Самое широкое применение предварительный договор находит в сделках с недвижимостью. Иногда складываются ситуации, в которых продавец и покупатель собираются заключить сделку, но в данный конкретный момент времени не могут осуществить свое намерение. Те, кто обходятся без предварительного договора, в процессе ожидания несут определенные риски. Например, продавец может найти более обеспеченного покупателя, а покупатель, в свою очередь, может найти более интересный вариант. В этом случае вторая сторона оказывается не у дел – потеряно время, и чаще всего еще и деньги, потому что цены на недвижимость не стоят на месте. А имеют тенденцию к постоянному росту.
Никакими имущественными правами предварительный договор не наделяет, но обязывает заключить основной документ на условиях и по цене, оговоренной в предварительном соглашении. Этот договор не подлежит обязательной регистрации в управлении Росреестра или нотариальному заверению. Но при желании вы можете провести эти процедуры. Официально в законную силу документ вступает после подписания его сторонами.
Что включает в себя предварительный договор
В соответствии с действующим законодательством, соглашение о намерениях должно содержать несколько обязательных пунктов. Другие важные сторонам пункты можно добавлять в соглашение по взаимной договорённости.
Обязательные пункты:
- фамилии, имена, отчества, паспортные данные, сведения о регистрации и другие реквизиты сторон;
- описание объекта договора, по которому его можно четко установить. В случае с недвижимостью это адрес, площадь, и другие технические характеристики;
- цена объекта договора. Это стоимость, за которую продавец обязуется передать объект покупателю. Иногда в договоре сторонами предусматривается вариант снижения/повышения установленной цены при наступлении каких-либо обстоятельств;
- дата подписания договора и подписи всех сторон по нему;
- в соответствии с ГК РФ, предварительный договор заключается в форме, которая установлена для основного договора. В случае, если эта форма не оговорена, то в простой письменной форме. В противном случае, договор о намерениях считается ничтожным.
По своему усмотрению стороны могут указать в договоре другие важные для них параметры.
Желательные пункты:
- дата, по истечении которой договор должен быть заключен. В случае, если дата в договоре не прописана, Гражданский кодекс устанавливает, что основной договор должен быть подписан в течение года после предварительного. Если по истечении указанного срока или срока, определенного законодательством, основной договор не заключен, и ни одна из сторон не направила другой предложение о заключении основного договора, то предварительный договор считается утратившим силу;
- внесение сведений об авансе или задатке по сделке. Здесь надо понимать, что это разные понятия. Аванс – это часть суммы, которая будет включена в стоимость квартиры. По закону, стороны могут отказаться от сделки, вернув аванс покупателю в том же размере в случае если произошел значительный скачок цен на недвижимость. В случае с задатком, при отказе от сделки по инициативе покупателя сумма ему не возвращается. А вот если от сделки отказался продавец, то задаток передается второй стороне в двойном размере. Сумма задатка или аванса обычно составляет 5-10% от стоимости сделки;
- обязательство продавца передать имущество покупателю в том же виде, в каком оно было в день осмотра;
- порядок и сроки передачи денежных средств от покупателя к продавцу;
- подтверждение собственника о том, что на предмет договора не наложено обременение и на него не претендуют в установленном законом порядке третьи лица;
- пункт об аннулировании договора. Стороны могут указать, в каком случае предварительный договор теряет свою силу. Если такие условия не установлены, то при отказе одной стороны от исполнения условий договора, вторая сторона вправе подать в суд.
Когда договор о намерениях – необходимость, а не прихоть?
Предварительный договор в некоторых ситуациях – настоящее спасение. В реальности могут складываться различные ситуации, не позволяющие зарегистрировать переход права собственности здесь и сейчас. Если при этом ни одна из сторон не хочет потерять возможность заключить сделку, и опасается, что другая сторона по истечении времени может изменить свое мнение и отказаться от покупки (продажи), придет на помощь предварительный договор.
- Квартира находится в собственности у нескольких лиц, и одно из них не имеет возможности в настоящее время присутствовать при сделке или оформить доверенность. Поскольку сделка купли-продажи совершается только в присутствии всех собственников или их представителей по доверенности, можно отсрочить заключение договора до приезда собственника, сохранив исходные условия продажи квартиры.
- У продавца не готов необходимый для сделки пакет документов. Как известно, сбор всего необходимого может занять длительное время. Чтобы покупатель не сорвался с крючка, пока продавец обивает пороги всех необходимых инстанций, придуман предварительный договор. Хотя конечно документы лучше подготовить сразу к старту продажи квартиры.
- В случае, если квартира приобретается с использованием субсидий или сертификатов (например, военного или материнского). В случаях с частичным государственным финансированием покупки, деньги по сертификату или субсидии перечисляются не сразу, а только после регистрации сделки. А это может занять порядка двух недель. Тогда после погашения привлеченной средств составляется соглашение об окончательном расчете с внесением остальной суммы и переходом права собственности.
- У покупателя нет полной суммы, необходимой для сделки, но он уверен, что она появится, скажем, через месяц. Он получит наследство, премию или успеет продать свою квартиру.
- Продавец только вступает в наследство на данную квартиру. Наследственные процедуры длятся не менее полугода, а если наследство спорное, то и более – в судах и в других инстанциях. Поэтому с одной стороны, договор о намерениях зафиксирует желание продавца и покупателя совершить сделку. С другой стороны, наследственные дела могут быть непредсказуемы. Мы рекомендуем заключать предварительные договоры (да и вообще любые договоры) только с людьми, у которых есть на руках документы, подтверждающие право собственности на объект недвижимого имущества.
- Для совершения сделки продавцу необходимо совершить некоторые действия – например, сняться с регистрационного учета, вывезти мебель, получить согласие на продажу от органов опеки и попечительства в случае, если одним из собственников продаваемого имущества является несовершеннолетний гражданин.
- При заключении цепочки альтернативных сделок. Например, если есть несколько квартир и их нужно продать, чтобы купить другую, заключаются предварительные договоры между всеми участниками цепочки.
Подводные камни заключения предварительного договора
К сожалению, юридическая грамотность обычных людей оставляет желать лучшего. Наши сограждане до сих пор подписывают, не проверяя текста документа, легко передают свои личные данные посторонним. А даже если и читают, то написанному значения не предают. Поэтому у многих словосочетание «предварительный договор» не вызывает каких-то серьезных эмоций. Люди считают, что этот договор подписан «понарошку» и все равно они смогут отказаться от его исполнения при изменении обстоятельств. И большим удивлением, а в дальнейшем и финансовыми тратами оборачивается внезапная повестка в суд от второй стороны. Чтобы избежать неприятных ситуаций при заключении договора о намерениях, вы должны понимать, какие правовые последствия за собой влечет его подписание:
- возможно значительное изменение цен на рынке недвижимости. В случае, если цена на жилье внезапно и ощутимо вырастет, вы можете не уложиться в оговоренную сумму для покупки своего жилья. Впрочем, если вы покупатель, а цены значительно выросли, в этой ситуации вы останетесь в выигрыше.
- законом не запрещено в предварительном договоре указывать факт передачи задатка от продавца покупателю в качестве меры, подтверждающей серьезность намерений сторон. И зачастую этот пункт указывается в соглашении. Стороны подразумевают, что в случае неисполнения обязательств продавцом задаток возвращается к покупателю в двойном размере. А если договор не заключен по инициативе покупателя, то задаток в полном объеме остается у продавца в качестве компенсации. Однако при возникновении разногласий в последствии часто стороны обращаются в суд. А судебная практика показывает, что не всегда судом признается факт передачи задатка при использовании для этих целей предварительного договора. В этом случае покупатель может потерять задаток. Опытные юристы рекомендуют оформлять договор о намерениях и соглашение о задатке разными актами, не объединяя их в одном документе.
- отказ от исполнения договора о намерениях также влечет за собой определенные последствия. В случае неисполнения одной стороной своих обязательств по договору, вторая сторона вправе обратиться в суд. В большинстве случаев суд признает законность заключенного предварительного договора и обязывает стороны заключить сделку на условиях, в нем прописанных. По дополнительным требованиям истца на отказавшуюся сторону судом может быть возложена обязанность оплатить все издержки и убытки, связанные с уклонением от заключения договора. При таком исходе событий, основной договор считается заключенным с момента вступления решения суда в законную силу, если в самом решении суда не указан иной срок.
- при покупке квартиры в новостройке с использованием предварительного договора, будьте предельно внимательны. Во-первых, недобросовестный девелопер может заключить договор на указанную квартиру не только с вами, а потом продать ее тому, кто его сердцу милее (читай тому – кто больше заплатит). Потому что предварительный договор должен содержать в себе точные технические характеристики помещения. А если квартира не построена, то и ее экспликация, и метраж могут отличаться от договорной. Соответственно, застройщик заявит, что это не ваша квартира и точка. Вы потеряете время, деньги (за время строительства цены на жилье подросли) и еще время, если обратитесь в суд для решения вопроса. Судебная практика по таким делам бывает разная.
- при заключении предварительного договора купли-продажи с застройщиком в случае банкротства последнего или задержки строительства можно распрощаться с вложенными деньгами. В этих случаях неустойка рассчитывается судом с момента регистрации договора долевого участия в строительстве либо договора купли-продажи. Предварительный договор не является ни тем, ни другим. Поэтому при работе с застройщиками мы рекомендуем исключительно заключение договора долевого участия в строительстве либо путем создания накопительного жилищного кооператива.
- Требование о понуждении к заключению договора может быть направлено уклоняющейся стороне в течение полугода с момента неисполнения обязательств другой стороной.
Заключение
Несмотря на то, что предварительный договор купли-продажи не предполагает таких же существенных последствий, какие, например, наступают в результате сделки купли-продажи или дарения, к его заключению необходимо подойти со всей серьезностью. Ошибки, допущенные при составлении, могут доставить серьезные неприятности.
Например, неправильно составленный договор о намерениях судом признается недействительным. Поэтому при совершении любого юридически значимого действия лучше всего обратиться за помощью к специалисту. Можно направить шаблон договора на правовую экспертизу, либо взять юриста с собой на подписание договора. И обязательно читайте то, что вы подписываете. А если написанное вызывает вопросы – не стесняйтесь их задавать или взять паузу для обдумывания. Берегите себя и свою недвижимость.
