Регистрация ДДУ: как это делается

Не каждый ДДУ спасает от махинаций и гарантирует защиту прав дольщика на законодательном уровне! Многим известно, что такой договор гарантирует получение прав на собственность, но не все знают – когда и при каких именно обстоятельствах документ вступает в силу. Иногда в ходе разбирательства вдруг выясняется, что соответствующий договор с заказчиком не зарегистрирован и вообще далек от установленной формы, а сама процедура привлечения соинвесторов нарушена изначально. Эксперты советуют, что следует предпринять дольщику сразу после подписания ДДУ, чтобы обезопасить себя от риска быть обманутым.

Важно знать, что сделка признается действительной не с момента заключения ДДУ, а даты его официальной госрегистрации.

На законных основаниях: с какого момента начинает действовать ДДУ?

Договор об участии в финансировании строительства на долевой основе может быть заключен между компанией-девелопером и соинвестором. В тексте четко прописывается, что здание должно быть возведено в обозначенный срок, кроме того, прописываются гарантийные обязательства. Инвестор обязан внести всю сумму, которая зафиксирована в ДДУ, а девелопер, в свою очередь, обязуется передать объект дольщику, получив от властей «добро» на ввод недвижимости в эксплуатацию.

Что подписывать? Определяет формат договора

Прежде, чем подписывать договор, необходимо убедиться в том, что застройщик предлагает именно ДДУ, а не другой документ, который на первый взгляд может показаться очень похожим по виду и содержанию. Например, к подписи может быть предложено предварительное соглашение, договор о соинвестировании (вне рамок ФЗ-214) или даже – договор о бронировании.

Если дольщик желает, чтобы его права были надежно защищены законом, то какой-либо альтернативный документ, который не является договором долевого участия, ему подписывать не следует. Иначе возникает риск оказаться в очень уязвимом положении при банкротстве застройщика, значительной задержке строительных работ или сдаче жилья с существенными строительными недочетами.

Обычный или предварительный договор: гарантии и защита

Иногда возникает следующая ситуация: строительный проект впечатлил, будущая квартира понравилась, да и месторасположение новостройки – просто мечта. Человек обращается к застройщику, и тот с радостью сообщает о возможности подписать предварительный ДДУ. Подобное, в большинстве случаев, происходит по той причине, что девелопер еще не получил от властей добро на строительство, но подготовка такого решения уже ведется.

Следует знать, что без наличия разрешения (и оформления прочих документов), застройщики не вправе подписывать договор долевого участия (и, соответственно, принимать деньги). Им остается искать лазейки, предлагая разного рода предварительные бумаги, одновременно заманивая покупателей бонусами, рассрочками, сниженными ценами и обширным выбором квартир, предлагаемых до официального начала продаж. Заключение предварительного ДДУ законом не запрещается, однако это - всего лишь документ, отражающий намерение дольщика и застройщика заключить основной договор в будущем. Поэтому настоятельно не рекомендуется перечислять застройщику сумму, указанную в предварительном договоре.

При всем внешнем сходстве с ДДУ, предварительный договор ничего не гарантирует с правовой точки зрения. Его не примут для оформления в Росреестре, да и в случае каких-то «накладок» отстоять свою правоту будет крайне сложно. Например, ничто не мешает нечестному застройщику заключить такие договора с несколькими покупателями, и соответственно, всем продать одну и ту же квартиру. Так что, лучше не рисковать деньгами и нервами, а подождать пару-тройку месяцев и подписать нормальный официальный договор.

Документация: готовим бумаги для регистрации

Для регистрации ДДУ нужно следующее: заявления от обеих сторон, а также сам договор со всеми прилагаемыми документами (дополнительными соглашениями, договором о рассрочке, пр.) в трех экземплярах (все оригиналы). Если, например, участнику долевки предоставлялся какой-либо заем, потребуется также кредитный договор и заявление о регистрации права требования залога. Образец самого заявления можно предварительно скачать на сайте Росреестра.

Застройщик обязан составить и согласовать с дольщиком документ, в котором подробно описывается объект с указанием расположения квартиры на плане и площади жилья, о котором идет речь в договоре. Оригинал и копию этого описания тоже необходимо предоставить в регистрирующий орган.

• Юридическим лицам обязательно придется предъявить нотариально заверенные копии учредительных и регистрационных документов, подтверждение постановки на учет в налоговых органах, а также документы о полномочиях руководителя.

• Физическим лицам, которые состоят в браке, понадобится нотариально заверенное согласие «второй половинки» на заключение договора. Тем, кто имеет статус холостяка, придется сообщить об этом в заявлении.

Разумеется, регистрация предполагает уплату государственной пошлины, и соответствующую квитанцию тоже можно вложить в пакет документов, хотя это необязательно, поскольку необходимые сведения все равно появятся в единой базе.

У каждого застройщика, возводящего новый объект недвижимости, конечно, имеется свой первый дольщик. Регистрация договора, обозначающего для девелопера фактический старт продаж, предполагает предъявление более полного пакета документов, в который входят:

• подтверждение права владения или аренды земли, на которой будут вестись строительные работы;

• копия и оригинальный разрешительный документ на проведение работ;

• проектная декларация;

• оригинальный план возводимого объекта и его копия;

• страховой или поручительский договор.

Если договор ДУ подписан с первым соинвестором, на его регистрацию потребуется десять дней, для дальнейших договоров период ожидания сокращается в два раза. После регистрации дольщику необходимо получить свой экземпляр оригинала договора, которому уже присвоен код и где уже сделана соответствующая регистрационная надпись.

Как регистрировать? Варианты для современного дольщика

У дольщиков, желающих официально зарегистрировать ДДУ, есть три абсолютно равнозначных, с законодательной точки зрения, варианта:

• посетить отделение Росреестра;

• обратиться через районный многофункциональный центр;

• завести аккаунт и подать документы в электронном виде на сайте регистрирующего органа;

• для получателей ипотеки в Сбербанке – доверить процедуру представителям этой кредитной организации и впоследствии здесь же получить готовую выписку;

• поручить регистрацию договора застройщику.

В Росреестр или в МФЦ стоит прийти с заявлением и документами, полный перечень которых стоит накануне еще раз уточнить, поскольку в нормативные акты и саму процедуру периодически вносятся изменения. После того, как весь пакет принят, ответственный сотрудник выдает расписку, где должна быть разборчиво написана его фамилия и дата.

Оптимальный вариант - никуда не ходить и воспользоваться услугой электронной регистрации. Это удобно как для дольщиков, так и для застройщиков, которые могут не тратить время на визиты к чиновникам. Более того, это самый быстрый способ регистрации. Однако, в этом случае, кроме аккаунта на сайте и документов, необходимо иметь защищенную электронную подпись.

Для открытия аккаунта на сайте нужно перейти в категорию «Электронные услуги», затем - найти раздел о госрегистрации права, а дальше действовать «по указателю». Важно заполнить все указанные поля без пропусков и прикрепить отсканированные копии всех документов. Многие дольщики теряются на пункте «кадастровый номер» - его можно найти в ДДУ там, где речь идет о предмете договора. Стоит знать, что требуется выписка из ЕГРП, она может быть передана по электронной почте, но если есть желание получить документ на руки, придется посетить многофункциональный центр.

При получении ипотеки в Сбербанке можно заказать заодно и регистрацию договора, который в таком случае составляется по специально утвержденной форме финансовой организации. Надо только представить запрашиваемые документы и при необходимости – заказать электронную подпись. Остальное выполнят представители банка, а выписку из реестра заемщик получит по электронной почте.

Наиболее простым, хотя и недешевым способом регистрации ДДУ является поручение этого процесса застройщику, многие компании предоставляют такую услугу. Дольщику для этого делать практически ничего не придется, останется только выписать доверенность и затем проверить факт регистрации. Однако по непонятным причинам застройщик берет за свой сервис немалые деньги, сумма начинается от 30 тыс. рублей. В то время, как при самостоятельной регистрации (через МФЦ или по интернету) все расходы дольщика ограничиваются оплатой госпошлины (примерно 200 рублей).

Кстати, многие застройщики просто навязывают дольщикам эту услугу при подписании ДДУ. Но такой подход противоречит ФЗ-214, где прямо указано, что дольщик не обязан использовать и оплачивать какие-то дополнительные услуги застройщика, если он подписал основной договор. Не все знают, что ДДУ можно зарегистрировать самостоятельно, чем и пользуются хитрые застройщики, получая дополнительную прибыль, фактически, ни за что.

Как проверить, что сделка зарегистрирована?

Если договор успешно прошел регистрацию, это означает, что документы на этот объект тщательно проверены, и сам ДДУ соответствует закону. Достаточно часто ответственность за регистрацию принимает на себя застройщик, а дольщик в итоге только получает соответствующее уведомление. Тем не менее, не помешает проверить состояние и статус своего договор, это можно сделать двумя способами:

• получить выписку из ЕГРН, обратившись с запросом в ближайший многофункциональный центр или непосредственно в отделение Росреества;
  
• получить документ посредством официального онлайн-сервиса.
  

В МФЦ или в регистрационном ведомстве заявителю предложат написать заявление по форме, попросят паспорт, а также оригинал и копию самого договора. Придется также оплатить небольшую государственную пошлину.

Чтобы решить вопрос через Интернет, необходимо перейти на официальный сайт Росреестра и во вкладке с электронными услугами кликнуть на справочную информацию по всем имеющимся недвижимым объектам. Далее надо ввести данные по объекту и уже после этого сформировать запрос. Затем откроется окно с правами и ограничениями, где должен появиться список, в котором, собственно и находиться договор.

Что делать, если данных о регистрации нет?

Если вдруг ДДУ не окажется в списке - он либо не зарегистрирован, либо пока просто не внесен в список. Стоит посмотреть дату, когда обновлялась информация, сведения о регистрации вносятся в список в течение девяти рабочих дней. Если спустя этот период данные не появились, скорее всего, регистрации либо не было в принципе, либо получен отказ. В последнем случае заявители должны получить от регистраторов письма, где четко указываются причины отрицательного решения.

Когда, невзирая на все договоренности ДДУ оказывается незарегистрированным, стоит обратиться к застройщику и выяснить ситуацию. Если нормальных объяснений не поступает, это должно очень насторожить дольщика, которому теперь предстоит еще раз проверить благонадежность девелопера. Вполне возможно, придется отказаться от сделки и рассмотреть другие варианты.

Заключение

Итак, ДДУ обретает силу полноценного юридического документа только после успешного завершения процедуры государственной регистрации. Процедура эта несложная, однако, она требует понимания представленного в данной статье алгоритма действий. Если полную ответственность за регистрацию принимает на себя застройщик по доверенности, стоит обязательно проверить, что документ действительно есть в базе ЕГРП.