Трудный случай: квартиры, обремененные обстоятельствами

Приобретение жилья – ответственное мероприятие, которое требует от покупателя известной осторожности и максимальной внимательности при проверке юридической чистоты квартиры. На объект недвижимости могут быть наложены обременения, которые существенно ограничивают нового владельца в праве распоряжения принадлежащим ему имуществом. Однако в некоторых случаях наличие обременений может принести определенную выгоду покупателю, например, такое жилье можно купить с хорошей скидкой.

В сегодняшней статье мы рассмотрим – что такое обременение, и почему покупателю так важно знать обо всех нюансах.

О чем идет речь?

Обременением (это юридический термин) называется ограничение прав владельца на совершение сделок с недвижимым имуществом. То есть, владелец квартиры не может ее продать, сдать в аренду, оформить в качестве залога без согласия третьих лиц, которым, в силу определенных причин, принадлежит часть прав на эту недвижимость.

Наиболее распространенный вид обременений - это банковский залог, иные обременения на рынке первичной недвижимости встречаются намного реже.

Сразу необходимо уточнить, что процесс передачи прав собственности на жилье предполагает два варианта развития событий:

• Покупатель проинформирован и полностью осознает последствия обременений. То есть – покупатель предполагает самостоятельно добиться снятия этих обременений (за собственный счет). Наличие обременений позволяет рассчитывать на определенные выгоды, например, более низкая стоимость жилья относительно рынка;

• Покупатель не знает о наличии обременений (продавцу удалось каким-то образом скрыть их наличие). В этом случае новый владелец с большой вероятностью столкнется с неприятными сюрпризами уже после покупки жилья.

Довольно часто, чтобы быстро избавиться от проблемной квартиры продавец несколько занижает цену, но, при этом, настаивает на том, чтобы сделка была проведена в максимально сжатые сроки (чтобы покупатель не имел возможности проверить юридическую чистоту квартиры).

Банковский залог

Если говорить о квартирах в новостройках, то подавляющую долю рынка первичной недвижимости традиционно занимают ипотечные квартиры. То есть, дольщик берет кредит в банке, предоставляя в залог строящуюся квартиру, и эта квартира находится в залоге у банка до тех пор, пока кредит не будет выплачен.

Когда жилой дом уже сдан в эксплуатацию, покупатель может использовать жилье (для проживания), но не может его продать, совершать иные сделки без согласия банка. Кстати, некоторые банки запрещают даже сдавать жилье в аренду, пока не выплачен кредит.

Однако квартиру, которая находится в залоге у банка, продать все-таки можно. Нередко возникают обстоятельства, при которых владелец квартиры более не в состоянии выплачивать кредит, или новая квартира ему попросту не нужна (например, развод, пр.). В подобных случаях квартира выставляется на продажу, и банк, как правило, не возражает, поскольку в момент продажи новый покупатель выплатит долг в полном объеме.

Как правило, банки неохотно идут на смену кредитора, поскольку в этом случае кредитной организации нужно провести ряд проверок, чтобы получить гарантии возврата. Поэтому чаще всего жилье приобретается одновременно с выводом недвижимости из-под залога. Покупатель вносит аванс (остаток долга), после чего банк снимает обременение. Затем проводится сделка купли-продажи, заключается и регистрируется договор, осуществляются окончательные расчеты между продавцом и покупателем. Одним из наиболее распространенных способов расчета является банковский аккредитив – деньги продавец может получить только в случае выполнении всех своих обязательств по договору.

Арест квартиры

На квартиру может быть наложен арест, как правило, соответствующее судебное решение применяется, к должникам или лицам, находящимся под следствием (чаще всего по «экономическим» статьям УК РФ). Естественно, квартира не может просто так поменять владельца, для того, чтобы продать такую квартиру, сначала нужно снять арест.

Покупка квартиры под арестом достаточно рискованная затея для покупателя, ведь чтобы арест был снят, сначала нужно выплатить задолженность текущего владельца (или решить иные проблемы).

При этом, сложно обеспечить какие-либо гарантии того, что после передачи денег продавцу арест действительно будет снят (по крайней мере, в обозримом будущем). Также нельзя гарантировать, что продавец не «забудет» о своих обещаниях и не «передумает» продавать жилье после снятия ареста. Договоренность продавца с покупателем предполагает значительную скидку (ввиду сложности операции), но после снятия ареста владелец квартиры может захотеть продать жилье по рыночной цене.

Таким образом, не стоит ввязываться в сделку по приобретению квартиры, которая находится под арестом, если вы не видите, что продавец может обеспечить вам гарантии выполнения своих обязательств. В качестве гарантии продавец может предоставить под залог какое-либо имущество, которое вы без труда сможете реализовать, если договоренности будут нарушаться.

Иные обременения

Существует еще целый ряд обременений (при покупке недвижимости у застройщика по договору переуступки), связанных с правами третьих лиц на эту квартиру.

Прежде всего, речь идет о совладельцах, по закону, равные права на недвижимость имеет супруга (супруг) продавца - то есть, ровно половина квартиры принадлежит другому человеку. Даже в том случае, если брак на данный момент уже расторгнут, необходимо письменное (лучше нотариально заверенное) согласие совладельца на продажу жилья.

В некоторых случаях при продаже о наличии такого обременения продавец «забывает» упомянуть, а в его паспорте отметки о заключении (или расторжении) брака может и не оказаться. После продажи совладелец очень легко может аннулировать сделку через суд, доказав, что его согласия никто не спрашивал, в результате права на квартиру вернуться к продавцу (или часть этих прав отойдет к совладельцу). А вот с возвратом денег могут возникнуть серьезные проблемы.

Обременения доли собственности

Все обременения, перечисленные выше, могут относиться не только к объекту недвижимости целиком, но также к доле. Например, долю в квартире можно оформить в качестве залогового имущества для обеспечения займа (в пользу банка или иных организаций) или совершить иные операции. Таким образом, наличие обременения на долю является препятствием для отчуждения (продажи) части объекта, что, в большинстве случаев, лишает смысла покупки такой квартиры.

Как проверить наличие обременений

Покупатель до заключения договора (и передачи денег) может узнать о том, наложены ли какие-либо обременения на интересующий его объект недвижимости. Нужные сведения имеются в Едином Государственном Реестре прав (ЕГРП), который включен в состав Росреестра, соответственно, наличие или отсутствие обременений можно проверить прямо на сайте Росреестра или же заказать выписку ЕГРП.

• Первый вариант имеет определенные недостатки, о которых хорошо известно профессиональным риелторам – здесь не всегда корректно отображается информация. Например, иногда показываются обременения, которые давно уже сняты.

• Выписка ЕГРП предоставляется на платной основе (стоит 150р.), однако здесь предлагается более полная информация, а главное – сведения всегда актуальны.

Покупка квартиры по ДДУ

Заключая договор долевого участия (ДДУ), и зная все нюансы сделки, вы можете быть уверены, что жилье не будет иметь обременений, кроме тех, о которых вам известно.

Например, если вы оплачиваете взнос кредитными деньгами, то вы прекрасно осведомлены о том, что квартира в строящемся доме - в залоге у банка.

Существует лишь один способ избежать перечисленных сложностей и неприятностей, связанных с наличием обременений, наложенных на квартиру - приобрести квартиру непосредственно у застройщика.

Покупка квартиры по ДДУ не означает, что покупатель абсолютно ничем не рискует, напротив, есть целый ряд “подводных камней” (об этом более подробно можно узнать из наших статей). Однако такие риски, как внезапное известие о наличии обременений (о которых вы не знаете), вам не угрожают.

Заключение

Продажа квартиры с обременениями часто сопровождается разного рода мошенническими действиями, поэтому такие операции сопряжены с рисками для покупателя. Так, например, продавец может озвучить несущественное обременение, но умолчать о какой-либо серьезной проблеме. Подавляющее количество проблем связано с приобретением недвижимости на вторичном рынке, однако это не говорит о том, что, покупая жилье, например, по переуступке (от застройщика) вы автоматически страхуетесь от любого обмана.

Избежать неприятностей (включая полную потерю денег, которую вы собирались потратить на покупку жилья), можно в том случае, если в момент подготовки к сделке активно пользуетесь услугами профильных специалистов – например, юриста, которые специализируется на жилищном праве или опытного риэлтора (престижного агентства недвижимости).

Суммы, которые вы потратите на привлечение специалистов, в любом случае, будут намного меньше тех денег, которые вы рискуете потерять в результате обмана.