Закон о перепланировке квартир 2019: что изменилось?

Стремясь к улучшению качества жизни, многие наши соотечественники, с помощью дизайнеров или самостоятельно, решаются полностью изменить конфигурацию квартиры. В то же время любые существенные преобразования обязательно должны согласовываться с государственными инстанциями – в противном случае перепланировка признается незаконной, и проблемы с распоряжением таким жильем становятся неизбежностью.

Законодатели периодически меняют правила, связанные с изменением структуры жилых помещений, а значит, планируя проведение работ, стоит ознакомиться с актуальными нормативными актами. В рамках настоящей статьи рассмотрим нововведения, которые имели место в 2019 году.

Основное изменение: начало работ только после согласования

Стоит сразу отметить, что новые правила несколько упростили процедуру получения разрешительных документов, однако многие формальности остались неизменными, поскольку основой, как и ранее, является глава 4 Жилищного кодекса РФ. По-прежнему, косметические изменения и отделочные работы владельцы квартир могут проводить по своему усмотрению, а существенные преобразования требуют обязательного узаконивания.

В новых правилах подчеркивается, что согласовательные процедуры должны проводиться до начала капитального ремонта. Что касается самой стоимости оформления перепланировки по новому закону - никакие официальные платы, кроме государственной пошлины, в нормативных актах не предусмотрены. Собственно, финансовые затраты на процедуру согласования остаются незначительными.

В зависимости от ситуации, может понадобиться заказать проект для сложной перепланировки, на создание которого разные организации предложат свои тарифы, однако масштаб работ уже определяется желанием собственника, а не государственными нормами.

Как и прежде в большинстве случаев сложности заключаются не денежных расходах, а во временных затратах и хлопотах при прохождении всех процедур.

Необходимость согласования – все осталось по прежнему

Согласно 25-ой статье ЖК РФ, под перепланировкой понимаются радикальные изменения жилого пространства, которые требуют внесения изменений в кадастровую документацию. Следуя закону, согласование должно быть проведено на подготовительном этапе – без этого работы признаются самовольными, и контролирующие органы имеют право на жесткие санкции.

Если вследствие ремонта кадастровые характеристики не меняются, можно смело приступать к обустройству квартиры, не заботясь о получении разрешительных бумаг. Например, если в помещениях устанавливаются перегородки из гипсокартона, легких бетонных смесей, пенополистирола и прочих некапитальных материалов, в согласовании нет необходимости. Без разрешения можно заменить электрическую или газовую плиту, установить сплит-систему, антенну или спутниковую тарелку.

Среди ремонтных работ выделяются такие, которые оформляются по упрощенной процедуре без подготовки и согласования проекта. При этом внесение поправок в техническую документацию является обязательным. К таким работам относятся:

• перемещение сантехнических устройств в пределах имеющихся помещений;
  
• устройство новых и заделка прежних дверных проемов;
  
• возведение или устранение межкомнатных перегородок;
  
• остекление и благоустройство балконов и лоджий;
  
• сооружение или демонтаж тамбуров.
  

Не составляет большого труда согласование работ, которые планируется проводить по типовым проектам с изменением технического плана помещений.

Старые запреты в обновленном законе

В обновленных правилах содержится несколько строгих запретов, которые перекочевали из предыдущих редакций. При перепланировке недопустимо затрагивать общие системы коммуникации, которые проходят через весь многоквартирный дом, а также рушить несущие стены. Нельзя производить работы по расширению пространства, которые, так или иначе, ущемляют права остальных жильцов дома.

Категорически запрещается объединять кухни (с газовыми плитами) и жилые помещения. Таким образом, с идеей создания кухни-гостиной надо распрощаться сразу, если на кухне установлена газовая плита. Газифицированное помещение должно отделяться от других стеной с дверью или раздвижной системой, которая закрывается очень плотно.

Кроме того, имеется жесткий запрет на создание обширного пространства путем объединения лоджий и балконов с жилыми помещениями. Законодатели теперь относят такие работы не к перепланировке, а к реконструкции, требующей иного уровня согласований с получением разрешения на строительство. Вопросы реконструкции регулируются Градостроительным кодексом РФ.

Важно знать, что разрешение на изменение конфигурации квартиры должны подписать все совершеннолетние собственники жилья. Если хотя бы один из владельцев возражает, перепланировка признается незаконной.

Нововведение: выезд комиссии стал обязательным

Если перепланировка проходит согласование не по утвержденному проекту, а только по эскизу, новый закон обязывает ответственные организации обязательно организовывать выход специальной комиссии для проведения проверки на месте.

Таким образом, процедура существенно изменилась. Ранее эскиз планируемых изменений просто рисовался от руки на техническом плане, и, если план работ не предполагал изменение числа жилых помещений, заявитель тут же получал необходимый акт без визита специалистов на место проведения ремонта. Теперь посещение объекта стало обязательным вне зависимости от масштабов перепланировки.

Новостройки: перепланировку разрешили до оформления права собственности

Некоторые изменения произошли также в регулировании процедур перепланировки в новостройках. Теперь вполне допустимо согласование переоборудования квартир, на которые еще не получено и не зарегистрировано право собственности. Это позволяет экономить время и приступать к перепланировке сразу после получения жилья. Правда, для согласования придется собрать впечатляющий пакет документов:

• договор долевого участия или документ, подтверждающий переуступку права на жилье;
  
• акт передачи квартиры в соответствии с договором долевого участия;
  
• копия разрешения на ввод новостройки в эксплуатацию;
  
• оформленное и заверенное печатью согласие застройщика на проведение перепланировки;
  
• подтверждающий документ от застройщика о том, что заявитель выполнил все обязательства по договору долевого участия;
  
• справка о присвоении объекту официального адреса;
  
• свидетельство о том, что строительный адрес соответствует почтовому адресу.
  

Если право собственности уже оформлено, процедура получения разрешения на перепланировку в новостройках осуществляется по тем же принципам, что и в домах, возведенных в прежние годы.

Основные этапы согласования

Если говорить об алгоритме согласовательных процедур, видимых изменений в нем не произошло. Прежде, чем приступать к проектированию, стоит отправиться в согласующий департамент местной администрации, чтобы получить предварительную консультацию. Специалисты помогут определить пути максимально быстрой и экономной перепланировки, а также спланировать процесс согласования.

Далее придется посетить жилищную инспекцию, где составить необходимое заявление и приложить к нему оформленные в БТИ план квартиры и экспликацию. Затем, в зависимости от вида перепланировки, придется оформить ее эскиз или обратиться в специализированную организацию для разработки проекта. Важно знать, что такая структура должна работать на основе официального разрешения и иметь допуск СРО.

Под подготовкой проекта подразумевается не один лишь процесс разработки и оформления чертежей, но и согласование в разных инстанциях, перечень которых формируют местные власти. На финальном этапе приходится согласовывать производимые изменения в пожарной инспекции, Роспотребнадзоре и, возможно, в архитектурном управлении.

Далее весь пакет подается в органы местной власти, и у соответствующей комиссии есть 45 дней на проверку документов и выдачу разрешения. Получив его, можно начинать перепланировку на законных основаниях. Завершив работы, надо заявить об этом и пригласить специалистов, которые составят соответствующий акт. Далее останется только пройти регистрацию изменений и получить обновленный кадастровый паспорт.

Что будет, если нарушить закон: санкции стали более жесткими

Изучив новый закон, профессионалы настоятельно рекомендуют, несмотря на сложности и затраты времени, проводить согласовательные процедуры своевременно. Санкции стали намного более жесткими и больше не ограничиваются штрафами за самовольную перепланировку:

Вместо денежного наказания, основным видом воздействия на нарушителей стало предупреждение и последующая реализация жилья.

Признав осуществленное изменение конфигурации помещений незаконным, представители контролирующих структур обязаны вынести формальное предупреждение с требованием вернуть исходное состояние квартиры. Что касается срока, он назначается в отдельности по каждому из пунктов, и соблюдение тщательно проверяется.

Если владельцы жилья игнорируют предупреждение, ответственные структуры теперь должны обращаться в судебные инстанции. Не исключено, что результатом рассмотрения иска станет разрешение оставить перепланировку как есть, но это допустимо лишь в случаях, если не нарушены обозначенные выше запреты. Возможно и более жесткое решение, в соответствии с которым помещение выставляется на торги. При этом владельцам компенсируется его стоимость, из которой вычитаются судебные издержки. Даже если удастся скрыть перепланировку, факт выполненных работ станет явным при попытке совершения любых сделок с недвижимостью - узаконить переоборудование через суд все равно придется.

Заключение

Таким образом, нельзя сказать, что в 2019 году произошли радикальные изменения в процедуре согласования перепланировки. Тем не менее, внимание проверяющих органов к процессу выполняемых работ усилилось, и санкции за самовольное переоборудование стали более жесткими. Вопреки ожиданиям, какая-либо амнистия, связанная с узакониванием несогласованных работ, не планируется.