На что обратить внимание при покупке квартиры?

На рынке вторичного жилья количество сделок, в которых страдают покупатели, бьет рекорды – это стоит знать! Недвижимостью большинство людей обзаводится чуть ли не раз в жизни, а значит «опция правильного выбора» у них отнюдь не налажена до автоматизма. Мы предприняли попытку тщательно разобраться - на что именно стоит обратить внимание при покупке жилой площади, чтобы долгожданное право собственности не омрачилось неприятными открытиями.

Подбираем вторичное жилье: основные риски

Квартира-вторичка приобретается у хозяев (текущих собственников) с участием риелтора или напрямую. Саму жилплощадь можно внимательно осмотреть уже при первой встрече на предмет изношенности, состояния инженерных коммуникаций. Необходимо задать все интересующие вопросы владельцу жилья, но только лишь этим не стоит ограничиваться.

• возможность потерять квартиру, едва купив ее, причем, с высокой вероятностью не вернуть назад потраченные деньги;

• вместе с правом владения есть вероятность заполучить и какое-либо обременение (необходимость оплачивать коммунальные задолженности, выплачивать долги, пр.);

• не исключено, что придется мириться с тем, что третьи лица, в счет которых наложено обременение, могут по закону занимать часть жилплощади.

Прежде всего, конечно, стоит тщательно проверить квартиру на предмет технических недостатков, которые могут существенно сказаться на комфортности проживания, обратить внимание еще и на оконные, дверные конструкции, состояние пола, инженерных систем. Наличие серьезных изъянов станет поводом для прекращения диалога еще до проверки документов, связанных с правом собственности.

Если техническая сторона устраивает, а на некоторые недостатки решено закрыть глаза (или договорились о скидке), стоит внимательно ознакомиться с документами собственника и историей квартиры, узнав, каким образом она досталась нынешнему владельцу. Здесь должно действовать «золотое правило покупателя», придерживаться которого рекомендуют юристы, имеющие опыт сопровождения сделок с недвижимостью.

Оно заключается в том, чтобы не принимать на себя любые риски, связанные с сомнительной или неблагополучной историей жилой площади, а оставить эту возможность продавцам.

Сама сделка купли/продажи должна быть юридически выверенной, причем важно помнить, что нотариальное заверение – только хорошая возможность снизить риски, но не панацея от дальнейших судебных разбирательств. В перечень обязанностей государственного представителя входит проверка правильности и достоверности текущих документов, а не всей истории квартиры, а значит - он может понятия не иметь о прежних нарушениях.

Покупка на кредитные деньги: что учитывать при ипотечных сделках?

Банки стараются проверять квартиры тщательно, но по собственным критериям, и составляют договоры по кредиту и по залогу таким образом, чтобы защитить, прежде всего, свои интересы. Можно даже не сомневаться, что они будут пытаться любым способом взыскать долги по кредиту, даже если ненароком суд постановит изъять квартиру в пользу кого-то из неучтенных или обиженных прежних собственников.

Перепланировка, которую крайне нежелательно упустить из виду (однако это вполне возможно) при заключении каких-либо договоренностей с собственником, также может стать серьезным камнем преткновения, если жилье приобретается с использованием ипотечного кредита. Банк согласиться принять документы лишь в случаях, если конфигурация выполнена на законных основаниях, и тому имеется официальное подтверждение.

Впрочем, в данном случае банковские проверки, несмотря на строгость, являются дополнительным преимуществом. Профессиональные юристы, работающие в кредитной организации, с большей вероятностью увидят риски и не позволят сделке состояться, тем самым уберегая потенциального заемщика от опасности.

Как проверить квартиру на юридическую чистоту?

Многим непонятен сам термин «юридическая чистота», не говоря уже о понимании того, что именно и зачем необходимо проверять, и как все это следует делать. Итак, прежде всего, нужно изучить:

• историю выбранной недвижимости (от приватизационных процедур до смены владельцев);

• истории собственников (основания для получения ими права владения);

• порядок перехода права владения;

• личности самих продавцов (паспорта стоит изучать внимательно).

Стоит знать, что если в квартире остается зарегистрированным лицо, которое не захотело участвовать в приватизации, оно должен быть поставлен в известность о том, что недвижимость продается, и дать согласие на смену места жительства.

Важно, чтобы все зарегистрированные «несобственники» (те, что не является собственником, но имеет право использовать жилплощадь) были сняты с регистрации по месту проживания до того, как будет завершена сделка. В противном случае новому владельцу будет это сделать непросто.

Если в истории квартиры были такие «нестандартные» переходы права собственности, как наследование, рента, заключение договоров с юр. лицами - таким моментам надо уделить самое пристальное внимание. Стоит помнить, что рентные и наследственные дела очень часто оспариваются в судах. Поэтому если квартира была получена в собственность таким способом совсем недавно, стоит проявить особую бдительность.

Если жилая площадь находится в долевой собственности, стоит убедиться в том, что против ее продажи не возражает никто из владельцев. Все соглашения должны оформляться в письменном виде и (это не обязательно, но крайне желательно) заверено нотариально.

Когда хотя бы одна из долей принадлежит несовершеннолетнему или недееспособному лицу, понадобится согласие органов опеки.

Во избежание проблем в будущем стоит обратить внимание на наличие детей, которые могут воспитываться в интернатах, но в будущем претендовать на жилье, а также на членов семьи, которые пребывают в местах лишения свободы. В любом случае, в договоре должно указываться, что жилая площадь свободна от любых обременений и прав, которые могут быть заявлены третьими лицами. Если такое указание имеется, ответственность будет нести продавец.

Настороженно также следует отнестись к ситуациям, когда квартира продается по доверенности, и нет даже малейшей возможности связаться с собственниками. Доверенные лица могут даже не знать, что доверитель отозвал документ, а сделка в этом случае окажется вне закона.

Конечно, на продавца при разговоре не следует слишком давить, но разговор должен быть деловым и конкретным, без веры на слово в том, что касается денег и документов. Первое, что поможет получить достоверную информацию – это выписка из ЕГРП. Кроме того, стоит ознакомиться с домовой книгой и документами о составе семьи. Сведения, которые удалось получить, стоит тщательно сравнить с информацией, полученной от продавца.

Если приобретается квартира в новостройке

При покупке жилья в новостройке нельзя столкнуться со сложной квартирной историей и необходимостью проверять выписки из реестра. Однако и здесь имеются свои риски, характерные для сделок именно с этим видом недвижимости. Дольщики боятся того, что девелопер вовремя не сдаст дом или вовсе заморозит строительство, хотя усовершенствованное законодательство дольщиков все-таки сейчас защищает несколько лучше, чем ранее.

Важно только, чтобы документ, который подписывается, был действительно договором долевого участия, остальные форматы сделок, фактически, не обеспечивают покупателям (еще не построенного жилья) какую-либо защиту.

Если этот документ называется по-другому или носит предварительный характер, к предлагаемому типовому документу стоит отнестись с подозрением и обратиться за поддержкой к юристам. Важно, чтобы при возникновении каких-либо недоразумений с девелопером была возможность защитить права в судебном порядке и даже добиться возмещения морального вреда. Собственно, это касается любых ситуаций, если договором предусматривается передача денег.

Стоит знать, что сейчас закон обязывает застройщиков обнародовать абсолютно всю информацию о себе, финансовых возможностях и о возводимых объектах. Ответственные компании так и делают, а значит, прежде чем отправиться на подписание договора, стоит изучить всю информацию на сайте. Главное, на что надо обратить внимание – это наличие разрешения на проведение строительных работ и правоустанавливающие документы на землю. В идеале договор заключается с самим застройщиком, а не с посредниками, именно название девелопера должно фигурировать в документе.

Типичные ошибки при приобретении квартиры

Главная ошибка, которую допускает досадно большое количество покупателей – спешка с завершением сделки и внесение залога без всяческих мер предосторожности. Если неправильно подписать договор, а потом выяснить, что квартира не столь юридически чиста, как хотелось бы, деньги уже не вернутся.

Многие участники сделок с недвижимостью идут по пути наименьшего сопротивления и просто скачивают типовые договора, внося в них свои данные и почти не вчитываясь в каждый пункт. Такой подход может оказаться фатальным, если договор не отражает во всех нюансах конкретную ситуацию, и в нем детально не прописаны имеющиеся условия, без которых договор в строгом смысле даже нельзя назвать заключенным.

Еще одна ошибка – идти на поводу у продавца и указывать в документах уменьшенную стоимость квартиры. Это очень невыгодно для покупателя, так как не получится получить налоговый вычет в полном объеме. Собственно, теперь продавцу такой подход не принесет экономии по налогам, так как они рассчитываются не от договорной, а от кадастровой стоимости жилья.

Все моменты, связанные с расчетами и передачей недвижимости, в том числе, конкретные сроки должны быть четко зафиксированы в договоре купли-продажи. Важно не забыть также об акте приема-передачи, и стоит внимательно проследить за тем, чтобы все данные во всех документах совпадали.

Заключение

Убедившись в том, что предложенный вариант действительно подходит, покупателю стоит направить свои усилия на создание надежной правовой основы владения недвижимым имуществом. Для этого не стоит пренебрегать нюансами, нужно внимательно относиться к каждому пункту договора, задавать вопросы продавцу и не стесняться проверять его слова, тщательно изучая документы.