Типичные ошибки в операциях с первичной недвижимостью

Сделка с недвижимостью является событием, которое происходит в жизни большинства граждан достаточно редко, и в силу отсутствия опыта многие покупатели совершают ряд ошибок.

Результатом этих ошибок может стать частичная или полная потеря денежных средств, несоответствие качества жилья или значительное увеличение сроков строительства недвижимости.

В настоящей статье мы рассмотрим типичные ошибки покупателей и расскажем о том, как этих ошибок можно избежать.

Новостройка это абсолютно безопасно. Проблем не будет

Часто считается, что приобретение новостройки – дело относительно безопасное, если сравнивать с покупкой жилья на вторичном рынке, особенно если застройщиком является довольно известная компания.

Недвижимость без истории предполагает отсутствие каких-либо проблем, связанных с прежними владельцами, поэтому достаточно просто подписать договор, внести деньги и спокойно дожидаться момента передачи готовой квартиры.

Однако при возведении новостройки могут возникнуть определенные затруднения, которые способны стать причиной приостановки строительных работ на продолжительный период. Например, банкротство застройщика, резкий рост цен на стройматериалы, препоны со стороны городских властей. Неприятности могут поджидать на этапе сдачи дома в эксплуатацию – в связи с нарушением застройщиком строительных норм, дом может быть не принят государственными контролирующими организациями.

Таким образом, нужно тщательно проверять репутацию застройщика, историю ранее сданных объектов, а также документы, которые помогут составить представление о финансовой устойчивости компании, и ее благонадежности. Наилучшим решением будет привлечение профессионального юриста (не риэлтора, который таковым не является).

Формат сделки не главное – важна реальная выгода!

Наиболее популярный формат приобретения первичной недвижимости покупка квартиры через заключение долевого участия (ДДУ).

Однако существуют и другие схемы приобретения жилья, как вполне законные, например, ТСЖ, так и «серые», например, покупка по предварительному договору купли-продажи – такие схемы официально не запрещены и находятся, как бы, вне поля зрения законодательства. При покупке жилья не через ДДУ, часто предлагаются более привлекательные цены и озвучиваются более краткие сроки сдачи, за счет чего некоторые покупатели останавливают свой выбор именно на таких схемах.

Но стоит знать, что только ДДУ дает покупателям гарантии в получении обещанного жилья, а также обеспечивает гарантии качества. Так, если застройщик обанкротился, то финансирование строительства будет осуществляться из компенсационного фонда, куда все застройщики платят взносы, а также из выплат страховой компании, где застройщик страхует гражданскую ответственность. В том случае, если в течение пяти лет после передачи квартиры обнаружатся какие-либо проблемы, связанные, связанные с качеством жилья, застройщик обязан будет устранить недочеты по гарантии (согласно закону «О правах потребителя»).

В свою очередь, все остальные форматы покупки жилья на законодательном уровне никак не обеспечивают защиту покупателя, который рискует потерять деньги, получить вместо квартиры «долгострой» или мириться с тем, что качество жилья будет намного ниже заявленного.

Решение о покупке квартиры по ДДУ, с этой точки зрения, является не только оптимальным, это единственный вариант обезопасить себя от многих проблем.

А где же школа, и почему нет нормальных дорог? Инфраструктурные проблемы

Многие покупатели выбирают жилье, не уделяя должного внимания такому вопросу, как наличие и качество объектов социальной инфраструктуры в непосредственной близости от новостройки.

Все проще, если застройка ведется в районе с уже устоявшейся инфраструктурой и в шаговой доступности находятся детские сады, школы, магазины и тому подобное. Хотя и здесь могут быть нюансы, инфраструктурных объектов может не хватать, например, в силу переполненности школ может потребоваться устраивать ребенка в учебное заведение, которое находится на значительном удалении от места проживания.

Ситуация усугубляется, если речь идет о застройке «в чистом поле» - на окраине города возводится новый микрорайон, и вся инфраструктура имеется пока только на бумаге. Да, как правило, государственные власти обязывают застройщиков возводить необходимые объекты в количестве, соответствующем плотности застройки и административным нормативам. Особой прибыли от строительства таких объектов девелоперы и застройщики не получают (хотя стоимость строительства заложена в цену жилой недвижимости). Вполне естественно, что строительные компании первоочередное внимание уделяют возведению жилых домов, которые и являются тем продуктом, который приносит прибыль.

При благополучном стечении обстоятельств жилье будет сдано в срок, однако со строительством инфраструктуры (куда, кстати, входит и обустройство дорог) может оказаться не все гладко.

Свои обязательства перед дольщиком застройщик выполнил – квартира сдана в срок, а насчет объектов социальной инфраструктуры в договоре ничего не прописано, и предъявлять претензии дольщик не может. Поэтому строительство дорог, магазинов и прочих объектов может порядком затянуться и, в течение первых нескольких лет собственники будут искать необходимые услуги далеко от своих домов, что весьма неудобно.

Поэтому, несмотря на горячие заверения застройщика организовать всю инфраструктуру убедитесь, что вблизи уже имеются необходимые объекты, а их качество вас устраивает. Или убедитесь в существовании реальных гарантий того, что застройщик возведет все необходимые объекты и построит дороги.

Обманчивая динамика. Работа кипит, но дело не идет

Перспективы объекта, который находится примерно на полпути к завершению строительства, выглядят достаточно привлекательными.

Строительство не только успешно начато, но и уже идет полным ходом, над фундаментом возведено несколько этажей, прослеживается активность – завозятся материалы, на площадке присутствуют рабочие, работает строительная техника. Казалось бы, нет причин сомневаться в удачном исходе, можно покупать жилье, и многие поступают именно так, тем более что в офисе продаж уверяют, что осталось всего несколько непроданных квартир.

Но не все может на самом деле идти так гладко, как это может показаться на первый взгляд. Несмотря на внешние признаки успешной реализации проекта, здание уже на текущем этапе может оказаться долгостроем с целым букетом проблем – рабочие месяцами не получают зарплату, работы на поверку ведутся «черепашьими темпами», у застройщика большие долги за стройматериалы, имеются иски от дольщиков. Возможно, застройщик столкнулся с проблемой недофинансирования объекта (по причине плохо проработанного бизнес-плана) или с иными затруднениями. И совершенно непонятно, сколько еще потребуется времени, чтобы при наличии подобных проблем завершить строительство. Возможно, вскоре начнется процедура банкротства, и ждать придется еще несколько лет.

Поэтому обязательно следует узнать, насколько текущая готовность новостройки соответствует изначальному плану, эта информация должна быть на сайте застройщика. Необходимо проверить наличие исков, в которых застройщик выступает ответчиком, открытых исполнительных производств.

Баланс между простором и комфортом. Площадь или микроклимат - что важнее?

Покупатели, выбирая жилье, чаще всего далеки от понимания нюансов строительной специфики, и оценивают качество будущего жилья с точки зрения количества квадратов, удобства планировки, инженерной инфраструктуры.

Но не все задумываются о том, каким будет микроклимат в жилых помещениях, насколько велики будут теплопотери в зимнее время и сколько энергии придется потратить на питание кондиционера летом. Все это зависит, прежде всего, от материалов, из которых изготовлены внешние стены.

Гонясь за максимальным количеством площади по наименее возможной цене, некоторые покупатели совершенно не задумываются о том, какими окажутся текущие расходы и уровень комфорта проживания. А ведь, в самом деле, какой толк от лишних пары квадратов, если в квартире будет постоянная духота летом и недостаток тепла зимой, сырость в остальные времена года?

В зависимости от проекта для возведения стен могут использоваться стройматериалы различных типов - кирпич, железобетонные панели, для монолитно-каркасных домов это могут быть «Поревит», шлакоблок или пенобетон. Каждый из перечисленных материалов имеет свои характеристики, кроме того, в различных проектах используются разные материалы для теплоизоляции стен. С одной стороны, панельки эконом-класса являются самым выгодным вариантом, однако нужно помнить, что в этом случае без внешней теплоизоляции стен о комфортном микроклимате помещений говорить не приходится.

Получить информацию о типе строительных материалов, а также о толщине стен можно прямо на сайте застройщика (проектная документация), а узнать о свойствах и характеристиках этих материалов можно на профильных ресурсах в Сети.

Справедливость цены. Насколько выгодными могут быть скидки от застройщика

Стремление купить дешевле является вполне естественным, однако нужно понимать разницу между покупкой недвижимости по оптимальной цене (без переплаты) и покупкой, при которой весьма привлекательная цена жилья объясняется наличием разного рода скидок и акций.

Современные застройщики находятся в приблизительно равных условиях относительно расходов, которые им приходится нести в ходе возведения новостройки. Каждый из них платит одинаковую цену при покупке стройматериалов, оплачивает труд специалистов и разнорабочих по рыночным расценкам, несет одинаковые расходы на транспорт, административные издержки. При одинаковой себестоимости и уровня прибыльности строительного бизнеса застройщики не могут повышать привлекательность своих объектов за счет снижения стоимости жилья.

Если предлагается квартира дешевле (если сравнивать конкретные параметры – площадь, район, этажность, пр.), чем в среднем по рынку, и если застройщик объясняет заниженную стоимость жилья лояльностью к клиентам (акции, «прошлогодняя цена», летние скидки), нужно искать истинную причину такой щедрости. Возможно, все дело в качественных нюансах, или в том, что на отведенном участке дома будут расположены близко друг к другу (окна придется держать занавешенными). А может быть, рядом находится объект, который объективно снижает конкурентную привлекательность жилья, например, ТЭЦ или кладбище, мусорная свалка, промышленное предприятие. То есть, не стоит ждать, что застройщик на самом деле пожертвует прибылью в рамках акционных предложений, покупатель в любом случае оплатит полную стоимость.

Поэтому при выборе лучше просчитывать справедливую цену на основании реальных преимуществ и недостатков объекта жилой недвижимости, а не основывать решение о покупке на различных маркетинговых маневрах застройщика.

Заключение

Не совершайте ошибок и внимательно оценивайте каждый вариант с точки зрения баланса качественных параметров и цены жилья, а также с точки зрения надежности застройщика. Проверьте все документы застройщика, наведите справки о его финансовой состоятельности,

Сделать это можно при помощи чек-листа - сформируйте произвольного вида «опросник» и проводите сравнительный анализ, заполняя информацию по каждому пункту по мере осмотра различных объектов недвижимости. Чем шире спектр вопросов, которые вы будете рассматривать, тем более точную оценку получит каждый объект недвижимости.