Как бы богат ни был наш с вами рынок недвижимости, всё на свете он предложить не может. Особенно трудно предоставить россиянам (и, главным образом, обитателям столицы) такое желанное жильё в солнечном краю и с видом на море. Или, например, жильё, никоим образом не подпадающее под условия нашего рынка – куда более дешёвое, куда более старое, куда более другое, не такое, как остальное. А если хочется всего сразу – и нового вида из окна и других рыночных условий? Тогда вам прямая дорога за границу, благо приобретение недвижимости там – не такое уж сложное дело. Сейчас мы вам всё расскажем!
Зачем покупать квартиру за границей?
Причины и поводы для приобретения недвижимости за границей могут быть самые разные. Мы подробно рассмотрим и разберём два (а вернее, даже два с половиной) самых основных.
Вы хотите там жить
Конечно, осуществить переезд в другую страну, уже имея там недвижимость в собственности, гораздо проще – как минимум не нужно менять отели или переплачивать за съёмное жильё. Другое дело, что к такой покупке стоит подходить ещё более серьёзно, чем к покупке квартиры у себя на родине. Перед переездом желательно не просто побывать в выбранной вами стране, но и пожить там. Да и вообще, следует внимательно изучить не только саму страну вашей мечты (а точно ли всё в ней так хорошо, как рассказывали туроператоры и учительница географии в детстве?), так и особенности переезда (какие документы понадобится для получения гражданства – и нужно ли оно вам?) и условия жизни иммигрантов (может быть, когда вы узнаете, как тяжело там найти работу, сразу передумаете – а квартира у вас уже будет). В общем, ищите не только риэлтора, юриста и переводчика, но и человека, который хорошо знает интересующую вас страну изнутри.
Вы хотите заработать на этой недвижимости
Вариант приобретения заграничной квартиры исключительно в качестве инвестиции кажется чуть более простым. Изучать правила иммиграции, да и даже условия жизни, вам, кажется, больше не нужно, с этим дел вы иметь не будете. Но! Вместо этого вам необходимо будет разобраться в “тамошнем” рынке недвижимости, а также в “тамошней” экономике. Вырастет ли цена на эту квартиру в будущем – или только упадёт? Не съедят ли налоги значительную часть вашей прибыли – а если да, не легче ли приобрести квартиру на родине? Наконец, возможна ли и даже разрешена ли в выбранной вами стране краткосрочная аренда квартир, и не придётся ли платить за сдачу жилья крупные штрафы? Поэтому если действительно хотите заработать на новой квартире, помимо риэлтора, юрисат и переводчика заручитесь также поддержкой экономиста.
Вы хотите сначала заработать на этой недвижимости, а потом там жить
Но чаще всего главным поводом для приобретения недвижимости за границей для россиян становится совокупность двух названных выше факторов. Недвижимость в другой стране мы рассматриваем практически как дачу, хотим бывать в ней только летом (если где-нибудь рядом там есть море, солнце, пальмы, ну и всё такое прочее) или зимой (если горы, лыжи, сноуборды…) – в общем, в свободное от работы и жизни в России время. Когда она нам не нужна, её, получается, можно сдавать, ну и, соответственно, зарабатывать на ней. Если же через несколько лет вам вдруг наскучат пляжи, лыжи, ну или что вам там нравилось, вы сможете перепродать квартиру – и, может быть, ещё и слегка обогатиться.
С причиной определились. А как выбрать “заграницу”?
Очень часто страну, где можно купить недвижимость, россиянам выбирать не приходится. Согласно недавней статистике, примерно 15% наших соотечественников делают этот выбор только по семейным причинам – условно, где живёт муж, жена, ну или двоюродная тётка, туда и едут. Впрочем, половина россиян, приобретающих недвижимость за границей, используют её для отдыха (возможно, в том числе и для отдыха от родственников...), и в таком случае на выбор влияют личные предпочтения. То есть любите солнце – двигайтесь на юг, любите снег – на север, не интересуетесь климатом, а отдаёте предпочтение культурному досугу – определяйтесь между востоком и западом.
Традиционно у россиян пользуются популярностью квартиры в Болгарии, Испании, Черногории, Турции и Италии. Это объяснимо – погода во всех этих странах почти круглый год хорошая, а цены на рынке недвижимости очень приятные. Скажем, дом в Болгарии получится купить меньше, чем за полмиллиона рублей. Вы наверняка найдёте интересное вам жильё в любом из этих государств, а если сделаете это на вторичном рынке, то ещё и сможете поторговаться о цене! Не зря объявления о продаже заграничной недвижимости популярны даже на российских сайтах, на которых обычно продают ненужные диваны.
Возможно, на популярность определённых стран у россиян влияет и тот факт, что отношения России с данными государствами скорее хорошие, чем плохие. Хотя вот Абхазия, Белоруссия, Украина, Грузия, Латвия и другие страны СНГ всё же менее популярны, а ведь они вроде бы почти “родные” нам со времён Советского Союза.
Может быть, дело в том, что качество жизни в этих странах не сильно отличается от нашего? Делаем вывод, что за границей хочется экзотики! Наиболее экзотичный, но тоже относительно популярный вариант – Таиланд. Видимо, многим так нравится в нём отдыхать, что они решают приобрести себе жильё, чтобы не тратиться на отели. Ну и невысокие цены наверняка тоже играют роль.
Квартиры в Индии и странах Африки, которые уступают по ценам даже квартирам в маленьких провинциальных городах нашей страны, при этом никому не интересны. Качество строительства там низкое, а качество жизни – ещё ниже, так что одним климатом “сыт” всё-таки не будешь. Где-то на противоположной стороне – квартиры в таких странах, как Великобритания, Франция и Германия. Если они и пользуются популярностью у покупателей из России, то в основном у тех, кто приобретает жильё в качестве инвестиции. Всё логично: позволить себе английскую или французскую квартиру могут только люди, умеющие зарабатывать, вот они это и демонстрируют!
Журнал Forbes в конце 2019-го года составил список европейских городов, квартиры в которых наиболее привлекательны в качестве инвестиции. На первом месте оказался Неаполь (неподалёку Рим и Капри, климат отличный, цены на недвижимость за год выросли на 15%), на втором – французский Межев (это набирающий популярность горнолыжный курорт, особенно любимый англичанами и швейцарцами), на третьем – венгерский Секешфехервар (средневековый город, на пользу которому пошло развитие транспортной инфраструктуры). Также в списке есть Батуми, Порту и Роттердам, привлекательность которых очевидна и без объяснений.
Какие выводы можно сделать из этой заметки? Первый вывод – столицы стоят всё-таки слишком дорого, лучше отдать предпочтение городу поменьше. Второй – чуть более сложный. При приобретении недвижимости за границей следует изучать внутреннюю политику выбранного вами государства. Пример Секешфехервара тут очень кстати, потому что если бы вы год назад изучили планы венгров по улучшению железных дорог, то уже сейчас могли бы продать свою секешфехерварскую квартиру на 17% дороже! Ну и третий – не бойтесь неизвестных и труднопроизносимых названий.
Небольшое отступление. А стоит ли уезжать?
Стоя на границе и подписывая договор на незнакомом языке, задумайтесь – а стоит ли всё это таких ваших усилий? Может быть, нечто подобное или даже почти то же самое удастся найти и в России? Если изучим столичный рынок недвижимости, то найдём достаточно совпадений с европейским – по крайней мере, на уровне названий. Вот “А101 Девелопмент” возводит в Новой Москве “Испанские кварталы” – огромный ЖК бизнес-класса, в котором даже квартиры ремонтируют так, что они похожи на испанские. А ФСК в Ленинском районе Подмосковья возводит свой ЖК комфорт-класса “Римский” – благодаря уникальной архитектуре с виду он и правда напоминает маленький итальянский городок. Забавно, что у тех же двух девелоперов есть и свои “скандинавы” – ЖК “Скандинавский” от ФСК в Мытищах и ЖК “Скандинавия” от “А101 Девелопмент” в посёлке Сосенское. Оба сделаны с оглядкой на регион, подаривший им название, – то есть выполнены в скромном, даже минималистичном стиле, но с повышенным уровнем комфорта для их обитателей.
Скандинавские примеры вообще популярны у подмосковных застройщиков, малопонятный стиль “хюгге” реализуется в каждом втором малоэтажном проекте за МКАД. А вот те девелоперы, что возводят жильё в центре столицы, ориентируются в основном на американцев – возводят небоскрёбы, которые по внешнему виду должны соперничать с нью-йоркскими и чикагскими. Получается, в Москве можно найти всё – и северную Европу, и южную, и даже США. Ну и зачем тогда куда-то ехать? Но если что-то в этом варианте вас всё-таки не устраивает, пора браться за дело. А вернее, за документы.
Ладно, берём. Что ещё нужно сделать перед приобретением квартиры за границей?
Итак, страну для приобретения недвижимости вы выбрали. И даже определились, собственно, с самой недвижимостью. Вот ещё несколько рекомендаций, что нужно сделать, прежде, чем осуществить покупку.
Озаботьтесь законами и документами
Российские законы не запрещают нашим гражданам приобретать недвижимость за границей, разве что чиновникам и их близким родственникам её в обязательном порядке нужно декларировать. Однако это ещё не значит, что всё так просто – вполне возможно, что какие-либо ограничения на покупку есть в выбранной вами стране. Скажем, вдруг там нельзя приобрести недвижимость, не имея вида на жительство (так – в Австрии). Или вообще нельзя приобрести жильё иностранцу, бывает и такое. Конечно, часто подобные ограничения можно обойти, оформив квартиру на юридическое лицо, но знать о нём всё же нужно заранее. То же оформление на юрлицо может повлечь дополнительные согласования на родине. И не забывайте, что, пусть ваше государство и не требует от вас отчётности, её может потребовать супруг или супруга – их нотариально удостоверенное согласие на приобретение заграничной недвижимости получить нужно обязательно. В общем, документов для приобретения квартиры за рубежом нужно, может, и не в два раза больше, чем в России, но точно не меньше.
Правильно оцените стоимость покупки и эксплуатации
Приобретение недвижимости за границей может повлечь за собой дополнительные налоговые выплаты – не стоит думать, что в других странах налоговая действует по тем же принципам, что и у нас. Некоторые эксперты предлагают добавлять к первоначальной стоимости объекта на все сопутствующие расходы около 10%! И даже если эта сумма нам кажется несколько завышенной, мы не можем отрицать, например, тот факт, что на Кипре только лишь за регистрацию права собственности и гербовый сбор вам придётся заплатить 8,2% стоимости квартиры. А ведь будут и другие обязательные выплаты – позаботьтесь, например, о том, чтобы вам хватило средств на коммунальные платежи!
Обзаведитесь помощниками
В графу дополнительных трат нужно также вписать стоимость услуг специалистов, которые помогут вам в вашем нелёгком деле. Если вы думаете, что сможете справиться самостоятельно и таким образом сэкономите, то подумайте ещё – вероятно, это приведёт только к лишним тратам. Для начала обратитесь к риэлтору, который подберёт для вас интересное вам жильё. После – к местному оценщику недвижимости, который сможет подтвердить, что стоимость этого жилья более-менее соответствует действительности. Пропустите этот пункт – рискуете столкнуться с неприятным сюрпризом позже. Не обойтись вам и без юриста, а именно нотариуса – как иначе вам заключить настоящий договор? Ну и наконец, не пренебрегайте услугами переводчикам. Даже если вам кажется, что иностранный язык вы знаете в совершенстве, не забывайте – лексика и грамматика документов часто отличается от той, что используется в сериалах, и одна ошибка может обойтись вам очень дорого.
Проверьте все достоинства выбранного вами объекта
Раз уж вы решились на приобретение недвижимости за границей, значит, у вас были веские доводы. Очень надеемся, что вы видели их не только на фотографиях объекта и слышал не только от его нынешних собственников. Проверьте, обладает ли квартира, а вернее, её окружение, всем тем, что вам так в нём понравилось. Море? Горнолыжный склон? Близость к “Мона Лизе”? Неважно, что именно вас заинтересовало, главное, чтобы море было чистым, горнолыжный склон не находился на территории соседнего государства, а “Мона Лиза” имелась в виду оригинальная, а не “ну очень похожая!”. Странно переплачивать за то, чего нет и в России! Ещё более странно совершать такую значительную покупку, как квартира, не увидев её своими глазами.
Проверьте, терпимы ли недостатки выбранного объекта
Обратив внимание на достоинства выбранного вами места, не забудьте проверить и его недостатки. Они там будут в любом случае (не верьте тем, кто говорит, что проблемы есть только в России!), однако важно, можете ли вы с ними справиться или нет. Как там развита инфраструктура? Какой преимущественный состав населения? Какова транспортная доступность? Вероятно, если вы не собираетесь жить в квартире за границей вечно, большое расстояние до аэропорта и вокзала, ну и уж тем более невозможность беспрепятственно добраться до них в любое время, может стать для вас критичным фактором.
Проверьте объект так же, как проверяли бы его у себя на родине
Приём квартиры, какой бы они ни была, новой без ремонта или старой и полностью готовой к проживанию, – это целая наука. Хорошо, если вы уже хотя бы немного узнали её на родине, – сможете использовать все полученные навыки и за границей. Хорошо ли сделан пол, надёжные ли двери, не обманывают ли вас в вопросе площади, не протекает ли потолок, работают ли коммуникации… Проверять всё это нужно сразу, чтобы не было неприятных сюрпризов при проживании. При этом не забывайте о том, что, как ни странно, в России качество строительства в среднем выше, чем в каких-нибудь европейских странах с жарким климатом – там толстые стены часто просто не нужны. Но и не забывайте особенно тщательно проверять такие достоинства зарубежных квартир, которых многие российские просто лишены – террасы, мансарды, бассейны и всё прочее.
Определитесь со способом оплаты
Хорошо, если в выбранной вами стране недвижимость можно приобрести с использованием средств ипотечного кредита. А если нет, и продавец потребует всю сумму целиком? Вряд ли у вас найдётся забитый купюрами чемодан – скорее всего, придётся переводить всю сумму с одного счёта на другой. Может быть, тогда для простоты открыть собственный счёт в банке страны, где вы приобретаете квартиру? Можно, но об этом ещё нужно будет уведомить нашу налоговую. В общем, вариантов много, но не сказать, что каждый лучше другого. Вам следует самостоятельно изучить все возможности и выбрать ту, что идеально подходит именно вам.
Выводы
Приобретение квартиры за границей открывает замечательные виды – не только на море, горы и достопримечательности, но и, например, на низкие цены и выгодную аренду. Только представьте, вам никогда не нужно будет думать о том, где провести отпуск! Впрочем, насколько интересным бы ни было это предложение, большинство экспертов сходятся во мнении, что квартиру за границей лучше всего иметь не в качестве единственного собственного жилья. Пусть она будет таким вашим вариантом очень классной дачи – со всем, чего российским дачам так не хватает, и без всего, что в них всех так бесит. Соглашаться с экспертами или нет, решать вам, однако логика в их словах определённо присутствует – если вы не собираетесь жить за границей постоянно, желательно всё же сначала приобрести квартиру на родине.
