Конец рыку долевого строительства! Законодатели постарались – нормативная база, связанная с долевым строительством, за последний год претерпела настолько существенные изменения, что уже сейчас можно говорить о кардинально новых правилах игры на этом рынке. Рассмотрим, что конкретно изменилось, и какие нововведения запланированы на ближайшее будущее.
Несмотря на ужасающие ситуации с обманутыми дольщиками, ответственным застройщикам все же удалось склонить чашу весов в свою сторону, и сейчас покупка жилья на разных этапах строительства пока остается одним из наиболее выгодных вариантов приобретения недвижимости.
Помимо всех изменений, которые были разработаны и приняты в течение 2018 года, прямо перед началом 2019 года в закон №214-ФЗ были внесены дополнительные правки. Соответствующий законопроект (№478-ФЗ), принятый Госдумой в декабре 2018 года и одобренный Совфедом и подписанный Президентом в этом же месяце, не стал неожиданностью для рынка.
- Соотношение выгоды и рисков: правительство продолжает закручивать гайки
- Базовые требования сохранены в полном объеме
- Новые поправки: дополнительные уступки девелоперам
- Договор может оказаться недействительным: что должен включать документ
- ДДУ-2019: важные направления предстоящих изменений
- Соблюдение прав инвесторов: дополнительные меры защиты
- Штрафы и неустойки: кто, что и кому должен
- ЖСК – исключение из правил: не регламентировано, но и не запрещено
- Заключение
Соотношение выгоды и рисков: правительство продолжает закручивать гайки
Конечно, возведение жилья на долевых условиях является выгодным для двух сторон сделки. Застройщики получают в распоряжение очень недорогие кредиты без необходимости обращаться к банкирам за дорогими займами, а потенциальные собственники квартир имеют возможность приобрести их еще в процессе строительства по минимальной цене.
Тем не менее, сделка эта остается достаточно рискованной, и об этом, как никто другой, знают сотни потерпевших граждан, которым пришлось годами ожидать свою жилплощадь. Поэтому неудивительна и активная позиция государства, которому необходимо принять максимум мер для защиты граждан, решивших довериться строителям. Чем, собственно, законодатели и продолжают активно заниматься, текущий год стал необычайно урожайным в плане введения разного рода поправок в ФЗ-214 и еще ряд законодательных актов.
Базовые требования сохранены в полном объеме
Базовых требований, которые законодателями предъявляют к девелоперам, желающим привлекать средства граждан для возведения жилья, никто не отменял. Как и раньше, застройщик должен предварительно получить разрешение на возведение многоэтажки и документацию, подтверждающую выделение участка под новостройку. Кроме того, еще до сбора средств должна присутствовать проектная декларация, сопровождаемая заключением уполномоченной экспертной организации.
Договор формата ДДУ должен непременно регистрироваться в Росреестре, а оплата с дольщиков взимается исключительно после этой процедуры.
Новые поправки: дополнительные уступки девелоперам
Предыдущая редакция закона №214-ФЗ определяла конкретную дату перехода на режим проектного финансирования, а также внедрение эскроу-счетов – с 1 июля 2019 года. Все расчеты по ДДУ, которые поданы на регистрацию с июля, должны проводиться с использованием эскроу-счетов. В более ранней версии фигурировала несколько иная дата – начало 2021 года, таким образом, у застройщиков осталось меньше времени на подготовку к новой реальности.
Правило относительно перехода на эскроу-счета теперь распространяется на всех, однако допущена возможность принятия поправок, предполагающих исключения. То есть, застройщики, которые соответствуют определенным критериям, предложенным Минфином, будут освобождены от исполнения этого правила. Среди критериев – количество заключенных ДДУ по объектам, а также степень готовности самих объектов, полный перечень критериев Минфина еще в разработке.
- Новые поправки предполагают, что учредители компании-застройщика могут выдавать последней кредитные средства, однако размер этих средств не может превышать 20% стоимости проекта, обозначенной в проектной декларации. В предыдущей версии застройщику такого права не предоставлялось, он был обязан финансировать себя сам.
- Деньги, находящиеся на счете застройщиков, последние теперь могут использовать не только на проведение работ, связанных со строительством объекта, на который собирались деньги дольщиков, но также на оплату коммунальных услуг, а также содержание помещений – как жилых, так и нежилых.
- Уполномоченный банк теперь имеет право отказать застройщику в выдаче денежных средств в виде наличных, однако, есть исключение - необходимость проведения оплаты труда. Кроме того, банк может отказать и в зачислении наличных денег.
Некоторые изменения коснулись и защиты прав дольщиков. Теперь граждане, которые имеют права требования относительно машиномест и различных нежилых помещений (до 7 кв. м.), в случае банкротства девелопера получают дополнительные гарантии – эти площади приравниваются к жилплощади. В предыдущей версии государственные гарантии касались исключительно жилых площадей.
Несколько смягчились требования относительно условий участия компании в долевом строительстве. Так, теперь привлекать деньги дольщиков могут компании, которые уже возвели 5 тыс. квадратов жилой площади, в предыдущей версии закона речь шла о 10 тыс. кв. м.
Новые правки предусматривают возможность перевода дольщиков (по уже начатым проектам) с договоров, где в качестве гарантий исполнения обязательств указан договор поручительства или страховые взносы на договоры, где гарантии обеспечиваются выплатами застройщика в компенсационный фонд.
Договор может оказаться недействительным: что должен включать документ
Правильно оформленный договор долевого участия – основополагающий документ, предопределяющий правовые взаимоотношения девелопера и соинвесторов. Законодатели четко определили положения, которые должны непременно содержаться в ДДУ. Если в нем не обнаружится хотя бы один из них, документ будет считаться недействительным.
В договоре должны быть:
Предельно точное и детальное описание продаваемой квартиры, включая расположение, материалы, используемые во время строительных работ, наличие или отсутствие отделки, количество жилых и технических помещений, балконных зон, сантехники и так далее;
- дата передачи готового жилья частному инвестору;
- цена «квадрата» и вся стоимость покупаемой недвижимости, а также способы внесения платежей;
- четкое определение подсудности для тех случаев, если возникают конфликтные ситуации;
- реквизиты сторон.
Что касается даты передачи готового жилья, здесь у дольщиков возникает много вопросов и недоразумений. Стоит знать, что недвижимость считается переданной дольщику с того момента, как подписан передаточный акт, что, в свою очередь, невозможно без разрешительного документа на ввод в эксплуатацию.
Важно помнить также, что ДДУ обретает законную силу не с дня подписания, а, начиная с момента регистрации. Это единственный документ, находящийся под государственным контролем. Остальные формы письменных договоренностей и контрактов с застройщиками граждане подписывают исключительно на свой страх и риск.
ДДУ-2019: важные направления предстоящих изменений
На самом деле, глобальная цель государства – упорядочить строительную индустрию и, наконец, сделать эту сферу цивилизованной. У членов правительства появились свежие мысли на счет «долевки»: в идеале необходимо поступательно отходить от долевых отношений как таковых и актуализировать продажу готовых квадратных метров, в том числе, с задействованием ипотеки. Эти намерения учитывались и при внесении последних на данное время изменений в законодательные акты.
Накануне официальных нововведений была утверждена а и обнародована так называемая «дорожная карта» постепенного внедрения проектной формы финансового обеспечения строительства жилых многоэтажек в РФ. Согласно этому плану, до 30 июня 2019-го разрешена смешанная форма обеспечения строительных работ, когда используются специализированные банковские счета или эскроу, а также по старой схеме привлекаются средства граждан. Далее можно будет задействовать исключительно эскроу-систему.
Эскроу-счета – банковские счета, на которые поступают средства дольщиков, и под эти деньги банк выделяет застройщику средства для поэтапного проведения работ. То есть, застройщик использует деньги банка (а не дольщика), и кредитная организация осуществляет контроль целевого использования этих денег.
В то же время, в соответствии с поправками в ФЗ-214, размер капитала и разные аспекты деятельности строительных организаций стали контролироваться государством намного более жестко. В общем же, компании, занятые в долевой системе возведения жилья, объединены одним термином «специализированный застройщик». К таким девелоперам предъявляется целый ряд требований:
- как минимум трехлетний опыт активной деятельности на строительном рынке и как минимум 10 тысяч «квадратов» жилья, успешно переданного покупателям;
- наличие на спецсчете собственных средств в сумме, не меньшей, чем 10% от сметных показателей;
- денежных обязательств, напрямую не относящихся к проекту, не может быть больше 1% его стоимости;
- на собственное содержание девелопер может расходовать не больше десяти процентов, а вся сумма авансовых затрат не может выходить за пределы 30% стоимости проекта;
- размещение не только итоговой, но и поквартальной налоговой отчетности на официальном веб-ресурсе.
Особые требования предъявлены также к руководящему звену, главным бухгалтерам и прочим представителям менеджерского состава строительных компаний, привлекающих средства граждан. В их «анамнезе» не может быть проблем с законом, случаев банкротства физического лица, привлечения к субсидиарной ответственности. Подтвержденные данные о том, что во главе девелоперской организации стоят люди, полностью соответствующие этим требованиям, застройщик обязан зафиксировать в проектной документации.
Основополагающим стал принцип «одна стройка – одно разрешение», то есть получать документы большим пакетом у девелоперов больше не выйдет. Банковское сопровождение финансовых взаимоотношений с дольщиками является обязательным, и передача средств напрямую представителям строительных компаний или посредникам теперь запрещена.
Соблюдение прав инвесторов: дополнительные меры защиты
В версии 214-ФЗ после поправок 2018 года появились положения, непосредственно касающиеся дополнительных и разноплановых видов защиты прав дольщиков. Власти пришли к выводу, что страхование ответственности девелоперов – не столь эффективная мера, как это предполагалось изначально. Страховые компании изо всех сил старались уйти от таких выплат, в результате чего эта система не помогла завершить ни одно проблемное строительство.
- В итоге открылся специальный фонд, гарантирующий решение проблем дольщиков при невыполнении девелоперами своих обязательств. Застройщиков обязали направлять в него 1,2% стоимости каждой квартиры, реализуемой по договору ДУ;
- Застройщики теперь не имеют права на покупку или выпуск ценных бумаг, за исключением акций самих компаний. Этим способом законодатели решили перекрыть вексельные схемы обеспечения строительства. Кроме того, введен запрет для девелоперов на получение или выдачу кредитов, за исключением целевых займов на возведение конкретных многоэтажек;
- Девелоперские компании не имеют права создавать или принимать участие в деятельности как коммерческих, так и негосударственных организаций, при помощи которых даже теоретически можно вывести средства дольщиков.
И все же главное нововведение 2018 года – это счета эскроу, на которые должны зачисляться средства частных инвесторов. Право на распоряжение ими девелоперы получают только после того, как жилье полностью передано покупателям, подтверждением чего является подписанный передаточный акт. Все это касается проектов, реализация которых начата после 1 июля 2018-го, а новостройки прежних лет возводятся по прежним правилам.
Если, вопреки всем предосторожностям, застройщик все же обанкротится, деньги частным инвесторам просто вернутся с эскроу-счета. Однако повторимся, это возможно только при наличии зарегистрированного договора долевого участия. При возникновении проблем у банка за возвращение денег будет отвечать Агентство по страхованию вкладов. На конец 2018 года установленный максимальный размер возмещения составляет 10 млн. рублей за одну квартиру. На сайте Центробанка уже опубликован перечень финансовых организаций, получивших право открывать эксроу-счета.
Штрафы и неустойки: кто, что и кому должен
Дольщики, согласно законодательству, могут в крайних случаях изредка просрочивать платежи (при рассрочке, пр.), но не дольше, чем на два месяца и с обязательным внесением штрафов. Если же застройщик задержится со сдачей объекта, ему придется платить неустойку даже в случае предупреждения дольщиков о переносе завершения работ. Частные инвесторы получают право на проценты за пользования деньгами – 1/150 действующей ставки рефинансирования за каждый день просрочки.
Строительные компании не имеют права изменять заранее согласованную планировку квартиры и увеличивать ее стоимость. Цена может быть уменьшена, если по факту площадь жилья окажется меньшей, чем та, которая прописана в договоре.
ЖСК – исключение из правил: не регламентировано, но и не запрещено
Стоит отметить, что нововведения, принятые в 2018 году, касаются не всех новостроек. Действие законодательства о защите прав дольщиков не распространяется на дома, возводимые по схеме жилищно-строительных кооперативов. Они не запрещены, но и не регламентированы 214-ФЗ.
Более того, законодателями предусмотрена возможность создания жилищно-строительного кооператива, если девелопер обанкротился, а дом достраивать нужно. И это еще не все - ЖСК может быть организован на земельных участках, бесплатно выделенных под строительство из государственной или муниципальной собственности.
Таким образом, большинство поправок 2018 года связано с репутацией застройщиков и строгим контролем потока денежных средств девелоперов, что служит снижению рисков для рядовых дольщиков. В 2018 году участники рынка только начали приспосабливаться к новым правилам, а то, насколько действенным оказалось измененное законодательство, станет понятно уже в 2019-ом, когда застройщики вынуждены будут полностью перейти на новые условия.
Кстати, само по себе введение эскроу-счетов в принципе уже означает отказ от традиционного долевого строительства. В сделке появляется третья сторона, которая за свои услуги (хотя и в определенной степени навязанные), естественно, тоже будет брать оплату
Заключение
Эксперты уже предрекают увеличение цен на недвижимость, однако будет ли оно значительным, пока неясно. Не исключено, что, если рынок окажется к этому не готов, и в результате начавшегося хаоса законодатели вынуждены будут слегка передвинуть срок перехода на новую систему.
Так или иначе, согласно планам властей, долевое строительство в нынешнем виде к 2021 году должно уйти в прошлое.
