Слухи о намерении сменить схему долевого привлечения средств на схему проектного финансирования, которые бродили летом в кулуарах профильных учреждений, теперь обрели вполне осязаемую основу. Президент поручил правительству при участии Центробанка разработать комплекс мер для поэтапного вытеснения долевого строительства проектным финансированием.
Редакция Novostroev.ru попросила прокомментировать грядущие нововведения ТОП-менеджеров компаний-застройщиков, и рамках настоящей статьи мы постараемся разобраться, насколько обоснованным является такое решение, как это отразится на рынке первичной недвижимости и кому все это может быть выгодно.
Проблематика и радикальная смена пути решения
Несмотря на то, что законодательные акты, регулирующие рынок долевого строительства, ужесточаются с каждым годом, и постоянно входят в силу определенные поправки, призванные защитить дольщиков от рисков, все это не приводит к ощутимым результатам. По-прежнему в разных регионах страны застройщики сталкиваются с неразрешимыми проблемами, которые препятствуют завершению строительства и дольщики вынуждены искать способы, позволяющие отстоять их интересы.
Вероятно, в Министерстве строительства и ЖКХ стали рассматривать закон ФЗ-214 несколько под другим углом и пришли к выводу, что при долевом строительстве, в принципе, невозможно исключить риски. Как бы то ни было, в конце октября 2017 года министр Михаил Мень рассказал журналистам о соответствующем распоряжении Президента. О сроках перехода пока ничего неизвестно, так как сейчас не понятно, как такой переход можно реализовать технически. Собственно, также не очень понятно, какие изменения вызовет очередная забота государства о гражданах, желающих с минимальными затратами улучшить свои жилищные условия.
Что такое проектное финансирование на рынке новостроек?
Что предполагает переход на проектное финансирование? Имеется в виду, что больше нельзя будет приобрести недвижимость на любом этапе строительства, продаваться будут только готовые квартиры. Средства на строительство будут давать банки в рамках определенного проекта. Естественно, стоить жилье будет намного дороже, с этой точки зрения нововведение не очень-то выгодно для граждан, хотя и риски «недостроя» или «долгостроя» будут сведены к минимуму. Взлету цен также немало будет способствовать грядущая тенденция к монополизации рынка крупными застройщиками, так как многие мелкие строительные компании просто не смогут балансировать на грани рентабельности – банковские кредиты обходятся дороже, чем средства, привлекаемые у дольщиков.
Абсолютное большинство застройщиков не располагают собственным капиталом, поэтому они вынуждены собирать средства путем долевого участия граждан или же оформлять банковский кредит, лишь немногие девелоперы строят за собственные деньги. В то же время банковские кредиты являются недешевым удовольствием для застройщиков, в зависимости от конкретных условий переплата за пользование кредита составляет от 20% до 60%, в отличие от денег дольщиков, за использование которых не нужно вообще ничего платить. Это делает строительный бизнес бессмысленным для компаний, не имеющих финансовой поддержки на более выгодных условиях.
Монополизация рынка путем вытеснения застройщиков?
Единственным фактором, вселяющим оптимизм, является возможный срок реализации задумки – эксперты полагают, что схема проектного финансирования заработает лет через 10 – 15. До этого все будет как раньше, подписание ДДУ и оплата по договору. Однако уже с 2018 года в силу вступят новые поправки к ФЗ-214, которые сами по себе способны сократить количество застройщиков. Речь идет о требованиях к размеру уставного капитала застройщика, привлекающего средства, к размеру собственного капитала, который является частью всего объема средств, необходимых для строительства, а также о необходимости взносов в Компенсационный фонд.
Итак, предстоят коренные изменения законодательства, регулирующего строительную отрасль. Как эти изменения отразятся на застройщиках и на потенциальных покупателях квартир в новостройках? Novostroev.ru выясняет у крупнейших игроков рынка недвижимости Москвы и Подмосковья.
Комментарии экспертов
Роман СигитовГенеральный директор SEVERIN DEVELOPMENT
Сейчас уже однозначно понятно, что переход от долевого строительства к проектному финансированию состоится: Президент России поручил разработать меры по поэтапному переходу в течение 3-х лет.
Идея перехода на проектное финансирование вполне обоснована. Государство уже порядком подустало тратить свои силы и деньги на «погашение» проблем, связанных с обманутыми дольщиками, и «спасение» крупных застройщиков. Ему проще переложить ответственность на плечи другого профессионального игрока рынка. И таким игроком выступят банки.
Нововведение приведет к заметным переменам на рынке. Прежде всего, унифицируются внутренние банковские процессы, связанные с выдачей кредитов на строительство жилья. С организационной точки зрения это будет выгодно для всех девелоперов, так как процедуры и критерии кредитования проекта станут намного прозрачнее.
При этом, кредитный жилищный субпортфель банков значительно увеличится – в 1,5–2 раза. У девелоперов теперь не останется другого выбора, кроме как открывать полную кредитную линию. Такое поголовное «обязательство» неизбежно «осядет» в себестоимости строительства, вследствие чего продажная стоимость квадратного метра для покупателя вырастет как минимум на 10–20%, если государство не предложит вполне конкретных компенсационных мер.
Роман СычёвГенеральный директор Tekta Group
В России рынок первичной недвижимости формировался в условиях высокой инфляции и дорогостоящих кредитов на реализацию проектов застройки, поэтому основным источником финансирования строительства были сами покупатели. Однако сегодня очевидно, что переход от продаж строящегося жилья к реализации готовых объектов неизбежен, и ужесточенные требования к застройщикам (с 2018 года) как раз закладывают основы на адаптационный период. Финансирование проектов путем привлечения кредитных ресурсов и собственных средств исключит участие дольщиков и однозначно решит проблему долгостроев, если последует полный запрет на продажу квартир до ввода объекта в эксплуатацию.
С одной стороны, долевое строительство выгодно всем – и застройщикам, и дольщикам, и государству, если говорить о правильном бизнесе. Застройщику позволяет сдерживать рост цен, дольщику – купить жилье по более выгодной стоимости, а государству – иметь налоги и наращивать ВВП. Но с другой стороны, во всех развитых странах нет системы продажи квартир на стадии котлована. Вся мировая практика построена на реализации готового жилья, и только профессиональные инвесторы делают инвестиции в тот или иной проект и несут риски.
Говоря об инвесторах со стороны физических лиц, их доля на нашем рынке очень незначительна. Например, по данным о целевой аудитории ЖК «Маяковский» доля инвестиционных покупок составляет не более 7%, остальная же доля квартир покупается для собственного проживания. Думаю, что картина в целом идентична для новостроек Москвы.
Переходя на реализацию жилья в готовых домах, застройщики почувствуют настоящие рыночные предпочтения покупателей. Им придется продавать квартиры не по картинкам и обещаниям, а фактически демонстрировать готовый жилой комплекс, реальный подъезд и качество дома, благоустроенную территорию и работающую социальную инфраструктуру.
Более того, внедрение на первичном рынке жилья банковского финансирования однозначно приведет к повышению требований к застройщику и его проекту со стороны банков. Мы также увидим, чьи проекты действительно продуманы и просчитаны, а какие не могут быть реализованы из-за повышенных рисков. Вызывает тревогу только возможная монополизация рынка девелопмента крупнейшими игроками, которые имеют преференции в доступе к ресурсам (площадкам, коммунальным сетям, финансированию).
Валерий МищенкоПредседатель совета директоров семейства компаний KASKAD Family
Переход от долевого строительства к модели проектного финансирования приведет к укрупнению рынка и одновременному уходу из отрасли компаний, которые не обладают серьезными собственными ресурсами. Это логично, ведь изменения будут означать увеличение входного инвестиционного порога для реализации любого проекта на рынке недвижимости. Девелопер, имея очередь застройки на 2 млрд рублей, не сможет взять у банка 500 млн, обладая собственными 150-200 млн. Расчет застройщика ясен: он надеется на деньги участников долевого строительства. А вот банк такой подход уже не устроит, он будет требовать от девелопера наличия на счету собственных 600-700 млн рублей. Это, безусловно, вынудит игроков мелкого и среднего калибра уйти с рынка – они не смогут взять на себя такую большую финансовую нагрузку.
С другой стороны, дополнительные издержки, связанные с облуживанием кредитных процентов, «лягут» на квадратный метр, его стоимость значительно возрастет. И это неизбежно.
Переход к проектному финансированию приведет к тому, что застройщики и банки будут работать рука об руку, а значит, последние будут видеть всю цепочку формирования себестоимости недвижимости и, наряду с контролирующими органами, будут тщательно наблюдать за расходованием средств. Значит, у застройщика не получится вывести деньги по надутым статьям расходов.
Предприниматели, которые не выживут в новых обстоятельствах, начнут искать иные ниши для работы. Возможно два альтернативных варианта: одни застройщики обратят взоры на кустарное, индивидуальное жилищное строительство, а другие уйдут в эксклюзивные проекты, ориентированные на очень богатых клиентов. Здесь, как правило, речь идет о минимальных количествах продаж, но с достаточно большой маржей. Насколько емким окажется этот сегмент, на данный момент прогнозировать трудно, ведь доходы россиян-миллиардеров носят теневой характер.
Дмитрий КотровскийПартнер девелоперской компании "Химки Групп"
Если власти не предложат альтернативных источников финансирования строительства, и девелоперы будут вынуждены брать кредиты в банках под высокий процент на реализацию своих проектов, можно ожидать увеличения стоимости объектов недвижимости на первичном рынке. Сегодня на начальном этапе строительства в схеме финансирования примерно 70% средств принадлежит банку, а 30% - компании. По мере увеличения объемов продаж эта пропорция может меняться. Застройщики имеют возможность досрочно погашать задолженность перед банком. Если запретить продавать квартиры в домах на стадии возведения, девелоперу негде будет брать денег, чтобы возвращать долг банку. Кроме того, у застройщиков появятся дополнительные расходы, связанные с налогообложением и содержанием домов, находящихся на балансе. Эти затраты, также как и затраты на обслуживание дорогостоящих кредитов, девелоперы будут вынуждены включить в цену конечного продукта. Мой прогноз – цены могут вырасти до 40% и приблизиться к стоимости жилья на вторичном рынке.
Последние законодательные инициативы, направленные на решение проблемы обманутых дольщиков, и предложение упразднить долевое строительство отвечают интересам банковского лобби. Зависимость строительного сектора от банков сегодня велика, а в будущем станет еще сильнее. При этом, я сомневаюсь, что в нынешней нестабильной ситуации банки могут выступать гарантами финансируемого строительства. Достаточно вспомнить многочисленные отзывы лицензий и санацию крупных игроков банковского сектора.
Андрей КолочинскийУправляющий партнер «ВекторСтройФинанс»
Состоится ли переход к проектному финансированию и полный отказ от долевого строительства, ответ на этот вопрос могут знать только представители власти, которые инициировали нововведение. Предварительно озвучивается период длительностью три года, в течение которого девелоперы должны будут полностью перейти на банковское кредитование при строительстве объектов недвижимости. Срок вполне реальный, но пока что сложно представить, как новая схема будет работать на практике. Сегодня банки не готовы выдавать кредиты всем без исключения застройщикам, за бортом остаются компании, которые не внушают доверие и не демонстрируют устойчивое финансовое положение.
Последствия данной меры очевидны – стоимость жилья в новостройках увеличится на 30-40%, так как застройщикам придется обслуживать дорогостоящие кредиты в течение длительного периода времени. Если раньше девелоперы досрочно погашали долг перед банком за счет средств, вырученных от продаж квартир, то теперь они смогут осуществлять первые выплаты, только когда дом будет построен и введен в эксплуатацию. Кроме того, традиционно банки с момента одобрения кредита просят выплачивать проценты, а иногда частично и тело кредита. Откуда в таком случае взять деньги на выплату процентов, непонятно.
Данная мера отвечает интересам банковского сообщества. В последнее время зависимость строительной отрасли от банковского капитала и так заметно возросла, теперь же деятельность застройщиков будет полностью контролироваться кредитными организациями.
Мария ЛитинецкаяУправляющий партнер «Метриум Групп», участник партнерской сети CBRE
Полагаю, отказ от финансирования проекта за счет средств покупателей связан с несовершенством 214-ФЗ, который, как показала практика, к сожалению, не может предоставить дольщику 100% гарантий получения квартиры или возврата средств. Сегодня в России насчитывается порядка 38 тысяч обманутых дольщиков и 830 проблемных объектов. Причем в октябре список пополнился новыми игроками. По всей видимости, проблема достигла таких масштабов, что решить ее в сжатые сроки можно только кардинальными мерами – отказом от долевого строительства. К тому же таким способом власти привлекают к активному контролю строительной отрасли и третью сторону, а именно – банки, которые в перспективе станут фактически одним из главных регуляторов деятельности застройщиков.
Безоговорочное преимущество упразднения долевого строительства состоит в 100% гарантии покупателей, которые будут покупать только готовое жилье, введенное в эксплуатацию. В свою очередь за отсутствие рисков придется платить. Главный итог возможного перехода к проектному финансированию – это рост стоимости жилья, поскольку займы банков, в отличие от средств дольщиков, не бесплатные, по ним нужно платить процент. И если сейчас застройщик может расплатиться с банком уже в ходе продаж до окончания строительства, то при упразднении долевого участия кредит придется брать на весь срок реализации, а рассчитываться только после ввода здания в эксплуатацию. Кроме того, на рынке останется преимущественно готовое жилье, а оно на 20-30% дороже строящихся аналогов. При этом с учетом политики ЦБ РФ есть все предпосылки для снижения процентов по проектному финансированию. Сейчас ключевая ставка ЦБ РФ снижена до 8,25%, а инфляция находится на уровне 3%. Но, каким бы не был он маленьким, это приведет к росту себестоимости. Сейчас кредиты для застройщиков в рамках проектного финансирования варьируются от 13% до 20% годовых. Даже если предположить, что власти найдут способ их удешевить, то такой инструмент финансирования все равно будет дороже, чем нынешний дорогой кредит, но в сочетании с дешевыми деньгами дольщиков. В стоимости каждой квартиры, проданной по ДДУ, по сути, содержится как инвестиция в строительство, так и прибыль застройщика. То есть привлекая деньги покупателя, девелопер получает доход уже сейчас, а дом достраивает потом. Именно эта прибыль помогает досрочно погасить кредит. Если же средств дольщиков не будет, то и прибыль застройщик начнет получать только после завершения строительства в ходе продаж готового жилья.
Кроме того, зависимость строительной отрасли от банковского капитала заметно возрастет, хотя и сейчас она немаленькая, потому что большинство девелоперов все же привлекают кредиты для строительства. Устранение долевого участия будет означать, что у застройщика останется только два реальных канала финансирования строительства – кредит и собственные деньги. Займы будут привлекать практически все девелоперы, но на весь срок строительства. Это значит, что им придется раскрывать очень много коммерческой информации, проходить жесткие банковские проверки и отчитываться перед кредиторами. Кроме того, строительная отрасль и цены на ее продукцию попадут в жесткую зависимость от стоимости займов, и вообще кредитно-денежной политики банков и государства.
Полагаю, что главными бенефициарами перехода к проектному финансированию станут банки. Посудите сами: кредитор получит прибыль от ссуженного им капитала на строительство, а потом еще в виде платежей и процентов по ипотеке от проданных в том же здании квартир. По сути, банк дважды участвует в прибыли, получаемой с одного и того же продукта – квартиры.
С другой стороны, банкам придется более внимательно контролировать своих заемщиков, чтобы не допустить коллапса строительства или мошеннических действий. Для этого необходимо набрать специалистов по строительству, расширить штат аналитиков, занимающихся строительным рынком, нести в связи с этим операционные издержки. Таким образом, банкам тоже нужно готовиться к изменениям.
Светлана ДенисоваНачальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент»
Исходя из той скудной информации, которой мы сейчас располагаем, понятно, что время долевки сочтено. По-видимому, ее призвана заменить схема привлечения денег дольщиков через эскроу-счета, анонсированная еще в предыдущих поправках в 214-ФЗ. Это означает, что по существу дольщик не передает деньги застройщику, а аккумулирует их на банковском счете. Надо понимать, что в настоящее время наша банковская система не обеспечена средствами, необходимыми для воспроизведения строительства в существующих объемах, их еще нужно привлечь. Вопрос привлечение денег в банки в условиях действующих рисков остается проблематичным и открытым. Банковская система за последнее время подверглась серьезным потрясениям, многие финансовые учреждения ушли с рынка, все это имело разрушительные последствия для предприятий малого и среднего бизнеса и людей, которые потеряли доступ к деньгам на длительные сроки, а то и свои вклады, превышающие страхуемую сумму.
Размер страхуемого взноса на сегодняшний день – 1, 4 млн рублей, что никак не соотносится с ценами на квартиры. Если дольщик должен аккумулировать в банке полную стоимость квартиры к моменту окончания ее строительства, то и вклад должен быть застрахован в полном объеме. Пока неясно, сколько банков получит возможность работать с эскроу-счетами, смогут ли эти финансовые организации кредитовать всех тех застройщиков, а их сотни тысяч на территории России, которые захотят воспользоваться проектным финансированием? Получат ли застройщики аккредитацию банков в соответствии с их высокими требованиями?
Возможно, эти меры оздоровят рынок, но огромное количество мелких и средних компаний будут вынуждены уйти. Это неизбежно приведет к сокращению объема предложения. Мы убеждены, что новость об отказе от долевого строительства рынку еще только предстоит в полной мере осознать. Сворачивание механизма долевого участия как способа привлечения денег дольщиков напрямую в стройку обязательно скажется на росте цен на жилье не только вследствие сокращения объемов, но в первую очередь в связи с удорожанием, которое придет вместе с деньгами банков. Если строительство будет вестись на кредитные средства, то цена кв. м. возрастет как минимум на стоимость этих кредитных средств и издержек, которые они за собой повлекут.
