Совсем недавно “Новостроев” публиковал статью об одном из главных трендов этого года на нашем рынке недвижимости – массовом снижении ставок по ипотечным кредитам. Причины у этой тенденции разные, далеко не все хорошие (видимо, благосостояние наших с вами сограждан просто больше не даёт им возможности приобретать жильё на прежних условиях), но вот о самой ней отозваться плохо язык не поднимется. Всё-таки это экономит немалые деньги покупателям квартир в таких жилых комплексах Москвы и Подмосковья, как “Наследие”, “Достояние” и “Искра-Парк” от “Галс-Девелопмент”, “Южная долина” и “Южное Видное” от RDI Group, “Царская площадь” и “Ясный” от MR Group, “Маяковский” от Tekta Group и множестве других.
На фоне этого повсеместного снижения ставок в народе стала популярна ещё одна тема – рефинансирование ипотеки. В 2017 году это лучший и, возможно, единственный способ сэкономить, когда неумолимый процесс выплат по ипотечному кредиту уже запущен. Правда, объективно говоря, способ не самый простой и не всегда осуществимый. “Новостроев” не может оставить своих читателей в стороне – в этой статье мы подробно расскажем о плюсах, минусах и всех нюансах рефинансирования ипотеки вообще и в уходящем 2017 году в частности. Вперёд, к экономии!
Рефинансирование ипотеки – что это вообще такое?
Рефинансирование ипотеки – это создание нового ипотечного договора или изменение условий существующего договора в лучшую сторону для заёмщика.
Допустим, пару лет назад вы брали ипотечный кредит с процентной ставкой около 15% – а сейчас она стремится к 10%. Понятно, что в таком случае все затраты на оформление рефинансирования будут стоить того. Выгодно снижение ставки даже на процент, а уж пара-тройка процентов может сэкономить вам десяток тысяч рублей в месяц. Впрочем, приводить какие-то цифры, конечно, не совсем корректно – для этого нужно рассматривать и стоимость квартиры, и срок погашения кредита, и сумму ежемесячных выплат.
Чтобы начать процедуру рефинансирования, любой новый банк потребует от вас паспорт, анкету-заявление, все документы по действующей ипотеке (ипотечный договор и какие-либо дополнительные соглашения по нему, всю информацию о задержках выплат, если такие случались) и документы, подтверждающие уровень ваших доходов. Старому банку всё это, возможно, не понадобится – один раз кредит вам он уже выдал, и если выплаты вы делали вовремя, у него нет оснований вам не доверять. Да, также будьте готовы оплатить оценку недвижимости и оформить на неё новую страховку. Последняя может обойтись дороже всего, до полутора процентов от стоимости жилья. Остальные процедуры, вроде регистрации новой ипотеки или предоставления всех нужных документов, обычно стоят несколько тысяч рублей, а в некоторых банках даже проводятся бесплатно.
Куда обращаться – в свой банк или в другой?
В теории самый простой способ рефинансирования – обращение в тот же банк, который выдал вам ипотеку. Вполне возможно, впрочем, что другого выхода у вас и не будет. Проверьте условия своего договора – банком в нём может быть прописан запрет на новую ипотеку на жильё, по которому ещё не погашена ипотека предыдущая. Соответственно, новый банк даже при желании не выдаст вам кредит – ведь ваше жильё-то он в залог не получит.
Так что одно это условие наверняка сильно затруднит вам жизнь. Пусть вы и сами хотите обратиться в свой старый банк – зная, что в новый вы пойти всё равно не можете, в рефинансировании вам там могут отказать. Сделают они это, нужно признать, не только из вредности. Улучшение условий для одной стороны сделки не может не вылиться в ухудшение условий для другой. Если вы хотите уменьшить сумму ежемесячных выплат или снизить процентную ставку, то получается, что со старыми суммами и процентами вы уже не справляетесь. А ухудшение вашей платёжеспособности повлечёт под ваш кредит дополнительные резервы, которые банку, естественно, задействовать бы не хотелось. Может быть, вам и не откажут сразу, но с ответом затянуть могут.
Если первый банк не хочет идти вам навстречу, но запрет на новую ипотеку он в договоре при этом не прописал, смело обращайтесь в другой. Да, к сожалению, так вы потратите больше времени и денег, а ещё вам понадобится предоставить дополнительные документы, но это всё же станет выходом из сложившейся ситуации.
Как убедить свой банк в рефинансировании?
А ещё, как ни странно, обращение за рефинансированием в новый банк – проверено действующий метод, чтобы расшевелить банк старый, изначальный. Здесь есть одна хитрость.
По сути, рефинансирование – это получение нового кредита. (В скобках заметим, что это короткое определение частично даже более верное, чем длинное. Дело в том, что процесс изменения условий ипотеки в одном и том же банке лучше называть реструктуризацией. Но мы не будем запутывать вас ещё одним термином). Вот вы получили профессиональную оценку своей квартиры, подготовили все нужные документы и обратились за кредитом в новый банк. Он рассмотрел ваше заявление и кредит одобрил.
Имейте в виду, что если вы заявите об этом одобрении в своём первом банке, тот в беседах с вами станет гораздо покладистее. Когда ваши намерения о переходе к другому (звучит несколько двусмысленно, но возможно, невольно всплывающая метафора не лишена логики!) будут подкреплены документально, работники любого нормального банка не смогут в них сомневаться. Вряд ли они захотят, чтобы другой банк досрочно погасил их кредит, да ещё и забрал клиента – поэтому вы станете гораздо ближе к тем самым желанным новым условиям.
Условия рефинансирования от крупных банков в 2017
Выбирать, в какой банк обратиться за рефинансированием, следует, исходя не только из предлагаемых этим банком условий. Если на карту одного из рассматриваемых вариантов вам приходит зарплата, выбирайте его – возможно, получите небольшую дополнительную скидку около половины процента. Рассмотрим предложения нескольких крупных банков.
По итогам первого полугодия 2017-го лидером в сфере рефинансирования был Райффайзенбанк – он потратил на это около 15 миллиардов рублей, почти в три раза больше ближайших конкурентов. Сейчас условия там следующие: ставка по ипотеке – 9,99%, срок кредитования – от года до 30 лет, сумма кредита – от 800 тысяч до 26 миллионов рублей. Обещают не брать комиссий за рассмотрение заявки и выдачу кредита, не требовать согласия от текущего кредитора, а также, что с момента подачи заявки на рефинансирование до заключения самой сделки пройдёт не больше 12 рабочих дней. Касающийся всего этого раздел на сайте банка простой, понятный и красивый – обратиться в Райффайзенбанк за рефинансированием захочется даже тем, у кого нет ипотеки.
Всем известный Сбербанк вместе со своим новым сервисом “ДомКлик” предлагает на рефинансирование процентную ставку от 9,5%. Кредит выдадут на сумму от 500 тысяч рублей на срок до тридцати лет. Ещё одна интересная деталь – можно будет объединить ипотеку с другими кредитами (автокредитом или обычным потребительским), причём в том числе взятыми в других банках, и платить один раз в месяц по всем сразу. Да ещё и с небольшой экономией – обычно здесь она составляет ровно один процент. На сайте уверяют, что даже не потребуют справку об остатке ссудной задолженности.
ВТБ24, пусть и в рамках предновогодней акции, но снизил процентную ставку до 9,45%. Если успеете оформить рефинансирование до Нового года, на срок до 30 лет вам выдадут кредит на сумму до 30 миллионов рублей. Правда, имейте в виду, что размер кредита не должен превышать 80% от стоимости закладываемой квартиры. Преимущества будут у людей, получающих зарплату на карту ВТБ24. А у тех, кто готов предоставить банку для регистрации только два документа, паспорт и свидетельство о пенсионном страховании, будут недостатки – кредит выдадут на меньший срок (20 лет вместо 30), а его размер ограничат не 80% стоимости закладываемой недвижимости, а только 50%. Также на сайте отмечается, что заёмщику не потребуется наличие постоянной регистрации в регионе, где он обращается за кредитом, и что доходы смогут учитывать как по основному месту работы, так и по совместительству.
Чуть-чуть выше ставка по ипотеке в Газпромбанке – 9,5%. Она, впрочем, тоже действует только в рамках акции до конца текущего года – если хотите ей воспользоваться, лучше поспешить с оформлением. Кредит выдадут максимум на те же 30 лет, его сумма должна быть не меньше 500 тысяч рублей. Впрочем, о том, что этот банк не так сильно заинтересован в рефинансировании, можно судить хотя бы по тому, как оно описано на его сайте – всего одна скудная и скучная страничка. Может быть, правда, по ней можно судить только о том, как в Газпромбанке делают сайты. Та же проблема с сайтом у банка “ДельтаКредит” – разобраться в рефинансировании там не так уж просто. Понятно, что есть три программы рефинансирования на выбор, самая выгодная сэкономит вам 1,5% годовых.
Рефинансированием начинают заниматься и другие, менее крупные банки, но с титанами рынка по условиям они пока спорить всё же не могут. Поэтому обращаться в этом деле лучше к тем, кто на слуху.
Делаем выводы о рефинансировании
Хотя в предложении рефинансирования и можно найти минусы (на оформление нового договора вам придётся тратить дополнительные время и деньги – а вы могли в это время платить по старому кредиту и ни о чём не думать), для заёмщиков их всё же крайне мало. В любом случае, не в количественном, а в качественном значении они точно меньше, чем плюсы. Экономия заёмщика окажется значительной.
Кто знает, что принесёт нам 2018-й? Надежда на то, что в будущем квартиры всем будут выдавать бесплатно, конечно, есть, но всё же слишком мала. Так что пока банки в честной борьбе сражаются за своих клиентов, тем остаётся только этим пользоваться – принимать сторону того, кто необязательно сильнее, но щедрее.
