Неужели настал долгожданный рывок? Несмотря на ощущение непрекращающегося кризиса, бизнес-жилье в московских новостройках в этом году покупается достаточно активно. Что делать тем, кто в ближайшее время планировал покупку недвижимости? Поторопиться или подождать? Может ли произойти стремительный рост цен в ответ на повышение спроса? Пока застройщики радостно потирают руки в предвкушении быстрых и выгодных продаж, подведем промежуточные итоги текущего года и отметим некоторые тенденции, которые имеют место на рынке в настоящий момент.
В современных условиях на рынке квартир «бизнес-класса» после массовых продаж остаются «излишки», не позволяющие девелоперам закрыть проекты, но являющиеся достаточно привлекательными для потенциальных покупателей. Маркетологи компаний, в свою очередь, начали менять подходы, и первые результаты не заставили себя долго ждать, хотя до взлета продаж на этом рынке еще, конечно, очень далеко.
Увеличение рынка: резкий рывок или поступательный рост
Квартиры бизнес-класса в Москве не только усиленно экспонируются, но и в последние месяцы неплохо продаются. В первом квартале 2018 года по объему предложения жилье этого качественного сегмента сравнялось с числом квартир, предлагаемых в секторе «стандарт». В последний раз подобная ситуация отмечалась аналитиками в 2014 году. С тех пор число выставленных на продажу квартир бизнес-класса увеличилось практически в четыре раза, и стали прослеживаться весьма интересные тенденции.
Нельзя сказать, что выравнивание произошло резко и неожиданно, скорее это результат поступательного изменения соотношения предложений между наиболее значимыми сегментами рынка жилья. Стоит вспомнить, что в конце 2016 года эксперты отмечали исторический максимум в разрыве между наиболее массовым сектором и бизнес-классом. Разница действительно была впечатляющей – около 65%. Но, уже квартал спустя, началось движение в обратную сторону.
Прирост предложения жилья эконом- и комфорт-класса стал заметно уменьшаться, а бизнес-сегмент тем временем ускорился. Результатом стала полная ликвидация разрыва, отмечаемая в 2018-ом.
Бизнес-класс стал доступнее: снижение входного порога
Бизнес-жилье становится все доступнее, в настоящее время нижняя ценовая планка беспрецедентно низкая – по сравнению с прежними годами она уменьшилась почти в два раза, и нижняя ценовая планка сейчас составляет 3,8 миллионов рублей. Несомненным преимуществом для потенциальных покупателей является значительный выбор квартир, широкий ценовой диапазон и возможность без длительных поисков приобрести жилье любой площади.
В 2014 году на рынке нового жилья бизнес-класса наиболее доступной по цене была квартира 31,9 квадратных метров, которая была продана за 7,11 млн. рублей. Прошло четыре года, и сейчас, располагая такой же суммой, можно купить жилье гораздо большей площади, а небольшая квартира сейчас стоит более, чем в полтора раза дешевле, чем тогда. Более того, недорогие предложения перестали быть единичными – примерно в трети из всех новостроек можно найти квартиры стоимостью до 7 млн. рублей.
Если на конец первого квартала 2014 года продавались 4400 квартир, то в 2018 году в ожидании покупателей пребывают более 17 тысяч объектов. При этом за период в четыре года вдвое выросло число жилых комплексов – до 96 актуальных проектов. Значимую роль в увеличении объема предложения сыграл вывод на рынок крупных проектов, возводимых на месте бывших промышленных зон. Если ранее можно было назвать только считанные комплексы, где представлены больше, чем тысяча квартир, то в первом квартале 2018-ого отмечалось троекратное повышение жилых зданий подобного формата. Сейчас в столице реализуется двадцать беспрецедентно крупных проектов.
Проблема низкой ликвидности: предложение все еще опережает спрос
В условиях опережающего предложения для многих девелоперов становится весьма актуальной проблема достаточно низкой ликвидности их объектов. Почти в четверти из 96 комплексов бизнес-класса, ныне представленных на рынке, продажи начались более четырех лет назад, и, по данным на июль 2018 года, все квартиры еще не реализованы. Большая часть сделок приходится на десяток наиболее успешных проектов, и остальным ничего не остается, кроме поиска нестандартных решений для стимулирования спроса.
Собственно, большая часть нестандартных решений заключается в проведении всевозможных акций, направленных, прежде всего, на информирование и привлечение внимания потенциальных покупателей, находящихся в поиске и не торопящихся с приобретением жилья. Им предлагается индивидуальный подход, жилье с дизайнерской отделкой и много всевозможных дополнительных «фишек», включая меблировку кухни и установку брендовой сантехники в подарок покупателям.
Современный бизнес-класс: коснулись ли изменения качества квартир?
Что же в итоге представляет собой бизнес-класс 2018-го года? Как и ранее, это новостройки, выполненные по индивидуальным, продуманным до мельчайших нюансов проектам, с высокими потолками и просторными кухнями. При возведении зданий используются только высококачественные строительные материалы и передовые технологии. По крайней мере, так заявляют сами застройщики. Однако, по словам дольщиков, на материалах отчаянно пытаются сэкономить, в частности, вместо клинкерного кирпича зачастую используется клинкерная плитка. Что, в итоге, становится причиной проблем, из-за некачественных гидроизоляционных материалов часто текут паркинги, трескается штукатурка на фасадах, и возникают тому подобные, малоприятные ситуации.
В большинстве жилых комплексов предусмотрены подземные паркинги, системы контроля доступа, круглосуточная охрана. Для детских, спортивных площадок, прогулочных зон отводятся специальные территории. Как и ранее, все обусловлено идеей обеспечения максимального комфорта и безопасного проживания.
Но если раньше отделка в подобных проектах, чаще всего, не предусматривалась, и такая особенность преподносилась как прекрасная возможность сделать ремонт по своему вкусу, сейчас многие квартиры бизнес-класса отделываются полностью и даже предлагаются по принципу «все включено».
Иными словами, новые владельцы могут заселяться сразу после заключения сделки – ремонт уже будет сделан с учетом их вкуса.
Если раньше бизнес-класс размещался преимущественно близко к центру, сейчас он осваивает разные территории. Девелоперы осваивают бывшие промышленные зоны, активно приходят в новые локации, не уступая объектам массовой застройки, поэтому можно говорить о вполне стабильных перспективах рынка.
Самые интересные ЖК бизнес класса
Мы отобрали несколько жилых комплексов бизнес-класса, которые, по нашему мнению, наиболее интересны. Среди них вы обязательно найдете интересный для себя вариант: нажимайте на понравившееся фото в карусели и узнавайте подробности о приглянувшемся ЖК!
Снижение ипотечных ставок поддержало бизнес-класс
В первом квартале 2014 года средняя ипотечная ставка упорно держалась на уровне 12,4% годовых. Если рассмотреть этот показатель по данным на апрель 2018-го, ставка составляла тогда, в среднем, 9,54%, можно констатировать достижение исторического максимума по ипотечному кредитованию квартир бизнес-класса. За первый квартал 2018 года было выдано кредитов на 68% больше чем только в прошлом году за тот же период.
Такое снижение ставки способствовало рассмотрению ипотеки как очень привлекательного инструмента для приобретения квартир на первичном рынке, что, в свою очередь, способствовало развитию сегмента и строительной отрасли в целом.
Неудивительно, что за рассматриваемые четыре года увеличилось количество сделок с использованием ипотеки с 16% до 42%, то есть - почти в три раза. Более того, есть проекты, где этот показатель существенно выше среднерыночных значений.
Нужно заметить, что объемы ипотечного кредитования нарастали, хотя и поступательно, но весьма резво. В первом квартале 2018-го покупатели квартир бизнес-уровня заключили 2660 ипотечных кредитов, и это на 18% больше, чем годом ранее.
«Бизнес-компакт»: в сегменте появились студии
Сокращение площади жилья бизнес-класса одновременно с расширением его типологии – одна из главных предпосылок понижения «входного порога». Если четыре года назад в этом сегменте невозможно было обнаружить ни одной студии, а площадь редких небольших квартир начиналась с 31,9 кв. метров, ныне наиболее компактный вариант, предлагаемый, к тому же, во многих новостройках с бизнес-жильем – это квартиры, площадью 21,5 квадратов.
В этом сегменте не только появились студии, но и значимо увеличилось количество «однушек», что стало яркой тенденцией последнего времени. С 2014 года количество комплексов с квартирами до 40 квадратных метров выросло более чем в четыре раза.
Целевая аудитория: как изменился портрет «среднего покупателя»
Снижение среднего ценника способствовало расширению целевой аудитории в бизнес-сегменте столичной недвижимости, хотя основу по-прежнему составляют покупатели, имеющие постоянный высокий доход. Это топ-менеджеры, успешные руководители среднего звена, стабильно развивающиеся предприниматели разных уровней. В последнее время такие квартиры востребованы у людей творческих профессий и высокооплачиваемых представителей IT-сферы.
Многие из них, имея достаточный капитал для первоначального взноса и воспользовавшись снижением ипотечной ставки, предпочли приобрести более просторные и качественные квартиры, чем они могли бы себе позволить без кредита. Если в прежние годы ипотечные кредиты для бизнес-класса считались редкостью, сейчас это эффективный драйвер быстрых продаж.
Жилье в таких бизнес-новостройках в большинстве случаев приобретается для личного проживания с семьей, иногда – для родителей и еще реже – с инвестиционными целями. Впрочем, снижение «входного билета» делает бизнес-класс достойным объектом для долгосрочных капиталовложений.
Заключение. Чего ожидать от бизнес-класса в дальнейшем?
Бизнес-сегмент на рынке недвижимости развивается динамично, и резкого замедления ожидать не приходится. Конкуренция бизнес-класса с наиболее популярным массовым сегментом увеличивается, что вполне естественно для развития строительной сферы как таковой. Постепенно резкие границы между сегментами стираются, и перспективные покупатели получают возможность находить для себя отличные варианты в каждом из них.
Таким образом, рост предложения и высокая конкуренция вынуждают застройщиков не только снижать цены, но и разрабатывать новые маркетинговые решения, решаться на отделку квартир и привлекать покупателей дополнительными бонусами.
Снижение «входного билета» сделало новостройки бизнес-уровня более доступными, однако в первой половине 2018 года спрос продолжает уступать предложению. Рынок, безусловно, отрегулирует ситуацию, излишки рано или поздно будут распроданы, но тот факт, что сейчас у желающих есть шансы удачно вложить средства в московскую недвижимость, отрицать сложно.
Бизнес-сегмент хорош тем, что он позволяет постепенно реализовать стремление собственников к улучшению уровня жизни и является как бы промежуточным этапом. Как показывает статистика, следующий этап для владельцев такого жилья – это квартиры в элитных домах, и около 50% переезжают в них достаточно быстро, освобождая квадратные метры для следующей очереди покупателей, развивающихся в том же направлении.
