Новая Москва – не то, что старая. Это утверждение, в целом, справедливо во многих смыслах, но мы сейчас говорим о её репрезентации на рынке недвижимости. Вторичного рынка здесь практически нет. Маленькие ЖК почти полностью проиграли большим – тем, что составлены из множества корпусов и обладают собственной инфраструктурой. Ну а качество новостроек там, кажется, не так важно, как их расположение и цены. Или всё-таки важно? Опираясь на данные риелторской компании “Метриум”, мы проанализировали список самых продаваемых жилых комплексов Новой Москвы 2019-го года и попытались разобраться в причинах их популярности. Вот, что у нас получилось.
Состояние дел на рынке недвижимости Новой Москвы в 2019-м году
Для начала важно отметить, что отделять рынок Новой Москвы от рынка Москвы в корне неверно. Сейчас это не просто важная, а значительная его часть. В прошлом году там было заключено 23,6 тысячи ДДУ, а это 31% от вообще всех ДДУ, заключённых в столице в 2019-м. И это при том, что в 2018-м квартиры в новостройках в Новой Москве были у покупателей ещё популярнее!
Стоит ли считать небольшое снижение спроса на новостройки Новой Москвы кризисом на рынке? Безусловно, нет! По словам коммерческого директора группы компаний “А101” Анны Боим, оно вызвано естественными причинами. Здесь и реформа долевого строительства, и неясные перспективы ипотечного кредитования, и даже общее снижение доходов у населения. Понятно, что в таких условиях квартиры не могут раскупаться как горячие пирожки.
Интересно, что всё это отнюдь не выливается в снижение цен. Наоборот, аналитики “Метриум” отмечают, что в 2019-м году цены на новостройки Новой Москвы только продолжили расти. Если в 2018-м средняя стоимость квадратного метра там составляла 115 тысяч рублей, то в 2019-м она дошла уже до 128 тысяч. А самые популярные ЖК позволяют себе поднимать цены и дальше, средний ценник там выше среднего ценника по рынку.
Сделаем вывод, что качество новостроек Новой Москвы для покупателей всё же важно. Если ЖК располагает интересным внешним видом и богатой собственной инфраструктурой, он обязательно обгонит менее примечательных, но более доступных конкурентов. Больше того, его застройщик даже может позволить себе повышать цены, не реагируя на состояние рынка в целом, и всё равно оставаться в топе. Получается, новостройки Новой Москвы – это тот редкий случай, когда популярные = лучшие.
Согласно анализу рынка от “Метриум”, почти половина всех квартир, реализованных в Новой Москве в 2019-м году, приходится всего на пять ЖК. Вопреки ситуации на рынке в каждом из них продаётся по 230-250 квартир в месяц. А учитывая, что в конце 2019-го года произошло значительное снижение уровня ипотечных ставок, в 2020-м есть все шансы и на увеличение этих показателей. Итак, вот какие жилые комплексы Новой Москвы в 2019-м году пользовались особой популярностью у покупателей.
15 место – ЖК “Новая звезда” от концерна “Крост”
“Крост”-овская “Новая звезда” сильно отличается от всего, что предлагается покупателям на рынке Новой Москвы. Но и на типичный объект от концерна “Крост” она тоже мало похожа, всё-таки это объект не столь популярного у них комфорт-класса. В общем, редкий экземпляр, что в нём и классно. Необычная архитектура с округлыми углами, красочные фасады с жёлтыми и красными вставками, а также редкие квадратные планировки – вот что привлекает покупателей в этом ЖК и делает его настоящей звездой района. Средняя стоимость квадратного метра здесь – 147,9 тысяч рублей (кстати, самая высокая в топ-15). А квартиру можно купить за сумму от 4,9 до 10,6 миллионов. Если такой объект замыкает список, то что же будет дальше?
14 место – ЖК “Переделкино Ближнее” от ГК “Абсолют”
А дальше – объект, который наоборот можно упрекнуть в излишней простоте. Впрочем, иногда полёт фантазии и необязателен! Слово “Переделкино” знакомо всем с детства, так и ЖК “Переделкино Ближнее” располагает к себе хорошей экологией, богатой собственной инфраструктурой и неплохой транспортной доступностью – в общем, вещами, которые нужны для комфортной жизни, а не изысками вроде редкого дизайна. Масштабный объект на рынке уже давно, закончен будет только к началу 2024-го года, а всё же попал в топ и даже чуть-чуть в нём поднялся. Чтобы приобрести здесь квартиру, вам нужно заплатить от 4,7 до 12 миллионов рублей, средняя стоимость квадратного метра – 142,2 тысячи.
13 место – ЖК “Южное Бунино” от ГК “МИЦ”
Концепция, в рамках которой группа компаний “МИЦ” реализует жилой комплекс “Южное Бунино”, называется “Всё по-твоему”. Получается, чтобы всё было согласно желаниям клиентов “МИЦ”, достаточно, чтобы было по-европейски – аккуратный внешний вид домов сочетается с симпатичным благоустройством и разнообразными, но одинаково функциональными квартирами. А заявленный здесь комфорт-класс частично претендует на “бизнес” – среди предлагаемых лотов есть, скажем, двухуровневые квартиры или квартиры с патио и террасами. Так как цены, в общем, разумные (от 4,3 до 12,7 миллионов рублей за квартиру, в среднем по 137,7 тысяч за квадратный метр), неудивительно, что в рейтинге самых популярных новостроек Новой Москвы “Южное Бунино” за год только поднялся.
12 место – ЖК “Городские истории” от ТПУ "Рассказовка"
“Городские истории” – самый дорогой объект в нашем топе, средняя стоимость квадратного метра здесь – 142,6 тысячи рублей, а квартиру в среднем можно взять за 10,27 миллиона. Важное отличие “Городских историй” от конкурентов – это не такой уж большой объект, хотя квартир в нём больше двух тысяч, корпусов в составе всего три, а квартал – вообще один. То, что выступающее тут девелопером акционерное общество ТПУ "Рассказовка" ранее на рынке недвижимости никак себя не зарекомендовало, судя по всему, покупателей не смущает. Наоборот, всем нравится иметь ТПУ под окнами – значит, будет хорошая коммерческая инфраструктура, ну и на транспортную доступность жаловаться не придётся, метро “Рассказовка” вот уже работает. Тесная связка ЖК с окружением – очень городская история.
11 место – ЖК “Испанские кварталы” от “А101 Девелопмент”
Огромный, занимающий 34 гектара земли жилой комплекс “Испанские кварталы” претендует на звание самой солнечной новостройки Новой Москвы. И дело не только в симпатичных монолитных корпусах и отделанных в стиле испанских городов квартирах. Но и, скажем, в близости реки и лесного массива. А также, что особенно важно, в доступности заявленного здесь бизнес-класса – квартиры в “Кварталах” продаются за суммы от 3,3 до 13,7 миллионов рублей, средняя стоимость квадратного метра составляет 129,4 тысячи. Вероятно, поэтому ЖК, который строится уже давно, продолжает пользоваться популярностью у покупателей и в рейтинге новостроек своего района только поднимается. В 2020-м обещают сдать ещё несколько корпусов, так что если вы хотите жить в одном из них, лучше поторопиться.
Ещё один редкий для Новой Москвы вообще и для рейтинга самых популярных здешних новостроек в частности представитель бизнес-класса – жилой комплекс “Румянцево Парк”. Нет сомнений, что он главным образом привлекает к себе своим внешним видом – дома с такими необычными изгибами были бы популярны и в центре столицы. Тем более, что от этой архитектурной концепции есть и практическая польза, потому что за изгибающимися корпусами стоят обычные, а между ними располагаются уютные дворы. Квартир в составе больше четырёх тысяч, и как вы понимаете, найти среди них необычную планировку – не проблема. А цены на них, к счастью, новомосковские – от 3,7 до 13,3 миллионов рублей, это в среднем по 129 тысяч за один квадратный метр.
9 место – ЖК “Первый Московский” от ГК “Абсолют”
В сравнении с изысканными конкурентами жилой комплекс “Первый Московский” выглядит несколько простоватым. Здания в его составе панельные, поэтому, скажем, новаторской архитектурой он похвастать не может. И несмотря на это, вот уже год он не спускается ниже девятого места в рейтинге самых популярных новостроек Новой Москвы. В чём секрет? Вероятно, в хорошей экологии – с трёх сторон лесной массив, а во дворах столько простора и зелёных насаждений, что сам застройщик называет свой объект “городом-парком”. Средняя стоимость квадратного метра здесь и правда “средняя” – 110,5 тысяч рублей, и возможно, поэтому никого не смущает, что стоимость квартир доходит до редких для Новой Москвы 14,2 миллионов.
8 место – ЖК “Цветочные поляны” от ГК “МИЦ”
Комфорт-классные “Цветочные поляны” от группы компаний “МИЦ”, к слову, тоже не сдвинулись за год со своего почётного восьмого места в рейтинге. Поблагодарить за это, судя по всему, снова стоит “МИЦ”-овскую концепцию “Всё по-твоему”, а также, обязательно, здешнюю экологию, не зря она вынесена прямо в название объекта. Рядом несколько водоёмов, а вокруг сплошные лесные массивы и домики частного сектора. Даже шумное Киевское шоссе скрыто вдалеке за деревьями. В Москве такое уже и не представить, а в Новой Москве это пока ещё вполне реально – даже при том, что сам комплекс-то вполне себе современный. Стоимость квартир варьируется от 3,1 до 14,1 миллиона рублей (верхняя планка – это за четырёхкомнатную почти на 120 “квадратов”), средняя стоимость квадратного метра – 117,3 тысячи.
Жилой комплекс “Остафьево” от быстро завоевавшей популярность на рынке группы компаний “Самолёт” в 2019-м году чуть опустился в рейтинге, но это можно списать на рыночные процессы и не связывать с самим объектом. Учитывая, что возводить его застройщик планирует до середины следующего десятилетия, можно не беспокоиться – в топе “Остафьево” обосновалось прочно. Хоть внешне этот ЖК и незамысловат, дома в его составе строятся по кирпично-монолитной технологии, а в будущем застройщик обещает обеспечить всё необходимое для жизни прямо на внутренней территории. Пока же одним из главных достоинств комплекса можно назвать его стоимость, у нас в списке он самый бюджетный. Квадратный метр здесь в среднем стоит 132,6 тысячи рублей, а вот средняя стоимость квартиры – всего 5,61 миллиона.
Чуть опередившие “Остафьево” в рейтинге “Новые Ватутинки” тоже наверняка пользуются популярностью во многом за счёт своей невысокой цены. Средняя стоимость квартиры здесь составляет 5,65 миллиона рублей, а средняя стоимость квадратного метра же – 120,8 тысяч, студию можно купить за 2,9 миллиона. И в отличие от того же “Остафьево” проект это не новый, многие его корпусы уже введены в эксплуатацию, собственная инфраструктура работает, люди живут. С жизнью, кстати, очень помогает тот факт, что квартиры в “Новых Ватутинках” сдаются сразу с чистовой отделкой – даже если потом вы решите её переделать, сейчас у вас хотя бы будет возможность быстро заселиться в собственное жильё. А транспортная инфраструктура, особенно критичная для пешеходов, обещают, будет развиваться.
Хотя группа компаний “Гранель” облюбовала Новую Москву, в 2019-м году в топ-15 здешних новостроек попал только один её объект – комфорт-классная “Москвичка”, что рядом с Коммунаркой (посёлком) и “Коммунаркой” (станцией метро). В её активе – почётное и уже закрепившееся за ней пятое место рейтинга, а также 6% от общего объёма продаж новых квартир Новой Москвы. Хотя проект это большой, и в одном его корпусе проживает около полутора тысяч человек, едва ли не главным достоинством “Москвички” многие считают разнообразие предлагаемых в ней квартир – от студий до “трёшек”, от 21 до почти 90 квадратных метров. Средняя стоимость “квадрата” здесь – 133,3 тысячи рублей, лот получится приобрести за сумму от скромных 2,6 до всё ещё не таких уж больших 9,9 миллионов.
Самый часто упоминаемый застройщик в рейтинге популярных новостроек Новой Москвы – группа компаний “МИЦ”. В топ-15 попали сразу три её объекта, а выше всех в 2019-м году удалось забраться комфорт-классными “Кленовым аллеям” – за ними четвёртое место и 6,3% от всех продаж округа. Несколько корпусов в составе комплекса уже сданы, и надо отметить, что Новой Москве и отдельно её комфорт-классу они придают новый вид: теперь панорамные окна в квартирах, дизайнерская отделка в МОПах и никаких автомобилей во дворах – это здешняя норма. Хотя связать это можно и с тремя внутренними классами проекта – это не просто “комфорт”, а “Классика”, “Оптимум” и “Нео-Бизнес”, один лучше другого. Вот и цены разные – от 3,1 до 10,9 миллионов рублей за квартиру, это в среднем по 138,4 тысячи за один квадратный метр.
8% от всех проданных квартир первичного рынка Новой Москвы приходятся на “Пик”-овские “Бунинские луга”. Самый крупный девелопер страны ежемесячно продаёт по 160 квартир в этом своём стандарт-классном ЖК. Если по какой-либо причине он нравится вам больше других объектов ГК “Пик” (например, вас привлекает близость Ивановского пруда), то не переживайте – приобрести себе жильё здесь вы ещё успеете. Сам застройщик предполагает, что жить в его комплексе будет около 30 тысяч человек, а так как окончание строительства запланировано на второй квартал 2022-го года, пока квартир хватает всем желающим. А желающих, соответственно, много, и это при не самой низкой для Новой Москвы цене – от 3,3 до 12,2 миллионов рублей за лот.
2 место – ЖК “Скандинавия” от “А101 Девелопмент”
Это “серебро” рейтинга особенно почётно, потому что от первого места его отделяет всего-ничего. Больше того, суммарная площадь проданных квартир “Скандинавии” даже больше, чем проданных квартир лидера нашего рейтинга. Но так как подсчёт вёлся всё же по количеству объектов, признаём – “Скандинавия”, с её 12% от всех проданных квартир в Новой Москве и с 230 продаваемыми квартирами в месяц, только вторая. И всё равно это огромный успех, тем более если учесть, что перед нами новостройка не всем доступного комфорт-класса. По-скандинавски скромный внешний вид ЖК привлекает к себе внимание на фоне типичной здешней застройки, ну а такие красивые дворы сложно будет найти во всей Москве. Цены на жильё стартуют с 3,6 и доходят до 13,6 миллионов рублей.
1 место – ЖК “Саларьево Парк” от ГК “Пик”
А вот и лидер нашего рейтинга, целый год продержавшийся на первом месте. В ЖК “Саларьево Парк” группы компаний “Пик” в 2019-м году было продано 13% от всех квартир, реализованных на первичном рынке недвижимости ТиНАО. Яркий, самодостаточный и соответствующий всем строгим стандартам своего застройщика, этот объект предлагает жильё от студий до четырёхкомнатных квартир, может похвастать богатой собственной инфраструктурой и хорошей транспортной доступностью. И это всё – даже несмотря на то, что стоимость одного квадратного метра здесь, бывает, доходит до диких для стандарт-класса 320 тысяч рублей. Пока “Пик” умудряется продавать по 247 квартир ежемесячно, а так как полностью завершить проект планируется только к концу 2021-го года, он вряд ли намерен снижать обороты. Сейчас квартиры здесь стоят от 3,6 до 13,4 миллионов рублей.
