Каждый второй застройщик заявляет, что его объекты бьют все рекорды продаж, – и каждый второй из них делает это совершенно голословно.
Я решила разобраться, какие новостройки на самом деле можно назвать самыми продаваемыми. Узнаем, кто больше всего нравится покупателям, попытаемся разобраться в причинах их популярности и наконец перечислим девелоперов, которые могут абсолютно честно утверждать, что их объекты раскупаются лучше других.
За основу для своей статьи я взяла данные портала «Пульс продаж новостроек». Изначально он создавался как раз для застройщиков – чтобы они могли отслеживать цены на рынке, знать своих конкурентов и честно с ними соперничать. Все статистические данные там представлены с большим умом. Например, если «Пульс продаж» делает выборку по количеству проданных квадратных метров, он исключает оттуда квартиры, купленные «пачкой». Вдруг застройщик расплатился ими с подрядчиком или оформил их сам на себя, чтобы потом перепродать по переуступке? Это не считается!
Все данные портала находятся в свободном доступе, поэтому я воспользовалась ими, дополнила их статистикой из Росреестра – и получила максимально объективную и честную статистику. Которую и хочу вам представить.
Пара слов о системе подсчёта
Помочь оценить ТОП мне согласился старший партнёр агентства недвижимости Vysotsky Estate Сергей Смирнов. Он рассказал о трёх подходах к оценке продаж в новостройках.
- Первый – считаем, какой застройщик сколько заработал. Правда, такой способ далёк от объективности, ведь элитное жильё по этому показателю всегда будет опережать ЖК стандарт- и комфорт-классов. Значит, нам не подходит.
- Второй способ – считаем именно количество проданных квартир, ну или заключённых ДДУ. Он тоже не очень объективен, но по обратной причине – его наполнят дешёвые масштабные объекты с маленькими площадями. Говорить о качественном жилье в таких случаях не приходится. Соответственно, нам этот способ тоже не интересен.
- Наконец, третий способ, который мы и использовали (и который, к слову, используют сами застройщики, когда проверяют успехи своих конкурентов), – это подсчёт количества проданных метров. Всё гениальное – просто!
А кроме этого показателя, специалисты ещё рассматривали скорость продаж в ЖК – сравнивали общее количество запланированных метров объекта и процент проданных на данный момент. ТОП, сложившийся благодаря этому способу, получился совсем уж неожиданным и удивительным. Его мы оставим напоследок, поговорим о нём отдельно. А вот каким мы увидели ТОП объектов по количеству проданных метров.
ТОП продаж новостроек по количеству проданных квадратных метров
1 место – ЖК «Некрасовка» от «ДСК-1»
3 место – ЖК «Летний сад» от ГК «Эталон»
4 место – ЖК «Зиларт» от «ЛСР»
5 место – ЖК «Небо» от «Capital Group»
6 место – ЖК «Люблинский парк» от ГК «ПИК»
7 место – ЖК «Фестиваль Парк» от «Центр-Инвест»
8 место – ЖК «Семёновский Парк» от «РГ-Девелопмент»
9 место – ЖК «Тушино 2018» от ИФК «Капиталъ»
10 место – ЖК «Орехово-Борисово» от «РГ-Девелопмент»
Лидером рейтинга стал жилой комплекс «Некрасовка» от «ДСК-1», предлагающий очень бюджетное жильё со средним показателем в 108 685 рублей за метр. Что называется, дёшево и сердито. Да, это Некрасовка, а не Москва, минусов хватает, но зато рядом есть метро, так что транспортная доступность объекта, в целом, достойная.
На втором месте расположился ЖК «Лучи», который не так давно вывел в продажу свои новые корпуса. Этот объект уже успел зарекомендовать себя на рынке, он без вопросов кажется покупателям надёжным. Да и, опять же, работающая рядом станция метро тоже наверняка сказывается на его популярности.
А может быть, в популярность «Лучей» свой вклад внёс и наш портал. По крайней мере, в это хочется верить. Мы отмечали его, когда говорили об интересных стартах продаж. Там же был упомянут, например, ЖК «Небо» от Capital Group, в рейтинге поднявшийся на пятое место. Хотя в случае с ним ещё наверняка сработало расположение – престижный район Раменки. Да и Capital Group зарекомендовал себя на рынке как надёжный застройщик жилья определённого класса, он вызывает доверие у покупателей, что тоже очень важно.
Прямо за «Небом» – «Люблинский Парк», на руку которому играет стоимость квадратного метра в 134 тысячи рублей. Локация у ЖК, как мне кажется, спорная, но и цена для неё приемлемая. И даже наша критика этого места, видимо, никого не смутила – ну, или смутила, но не настолько, чтобы от привлекательного ценника захотелось отказаться.
В тройку лидеров ворвался ЖК «Летний сад» – один из самых загадочных участников рейтинга. Пожалуй, главные его достоинства – высокая степень готовности и низкий ценник по меркам расположения. А, возможно, всё окупает близость станции метро – хорошая транспортная инфраструктура играет очень большую роль для покупателей, расстояние до центра Москвы же выступает разве что в эпизодах.
Другой известный проект, «Зиларт», поднялся на четвёртое место нашего рейтинга благодаря целой совокупности факторов. В первую очередь отметим, наверное, его высокую готовность. Пока масштабный микрорайон ещё не развернулся на месте бывшей промзоны, квартиры в нём боялись приобретать – но стоило покупателям его увидеть, как он сразу завоевал их сердца.
Немного удивляет занявший восьмое место рейтинга ЖК «Тушино 2018». 187 тысяч рублей за метр – это, конечно, хорошая цена для данного района, но и проект довольно спорный, да и застройщик не очень-то опытный. Мы снова упираемся в идею о том, что по маленькому ценнику продать можно практически что угодно – и даже кто угодно.
Да и, честно говоря, лидер нашего рейтинга не менее удивительный. Надёжность у «Некрасовки» высокая, а стоимость более чем привлекательная, но вот сам этот жилой комплекс нам привлекательным не кажется. Уже скоро он рискует превратиться в настоящее гетто. А это значит, что самое популярное – далеко не всегда самое лучшее, миллионы (ладно, в нашем случае не миллионы, а всё же сотни и тысячи) всё-таки могут ошибаться.
Тут бы самое время вздохнуть и погрустить, но забавно, что второй наш ТОП, построенный на проценте проданных метров от общего объёма, как раз наоборот продемонстрировал сознательность покупателей. Итак, ТОП этот следующий.
ТОП новостроек по скорости продаж
1 место – ЖК «Play» от «Stone Hedge»
2 место – ЖК «Level Павелецкая» от «Level Group»
3 место - ЖК «Fairmont Hotels» от «Vesper»
4 место - ЖК «LIFE Варшавская» от ГК «Пионер»
5 место - ЖК «Медный 3.14» от «Capital Group»
6 место - ЖК «Сиреневый Парк» от «AFI Development»
7 место - ЖК «Фонвизинский» от «РГ-Девелопмент»
8 место - ЖК «Bauman House» от «Capital Group»
9 место - ЖК «Петровский Парк» от «РГ-Девелопмент»
10 место - ЖК «Зеленоград Сити» от ООО «Ода Премиум»
Большинство героев второго рейтинга – объекты маленькие, соответственно, продать большой процент своих квартир им легче. Но, согласитесь, когда в том или ином ЖК за пять месяцев распродаются 40% от общего объёма жилья, это тоже о чём-то говорит. Важно также отметить, что большую часть этого рейтинга составляют не жилые комплексы, а комплексы апартаментов. Многие приобретают их в качестве инвестиции и собираются на них зарабатывать. Именно этим привлекает, например, комплекс апартаментов «Play» – застройщик даже рекламирует его как источник быстрого дохода.
Почётное второе место рейтинга занял комплекс апартаментов «Level Павелецкая», привлекающий уникальностью расположения – в последнее время в этой локации почти ничего не строили. Ну и сама по себе она интересна – рядом аэроэкспресс, рядом центр города, так что желающие арендовать здесь апартаменты наверняка найдутся.
Замыкает тройку данного ТОПа объект, который нас по-настоящему шокировал. Элитный комплекс апартаментов «В Fairmont Hotels» от компании Vesper предлагает апартаменты при средней стоимости квадратного метра в 1,2 миллиона рублей. И площади там, кстати, вовсе не по пять «квадратов»! Главную роль, кажется, снова сыграло расположение – самый центр столицы. Ну и характеристики элитного жилья тоже наверняка сказались на популярности объекта.
По-моему, самые интересные герои рейтинга – комплексы «LIFE Варшавская» и «Медный 3.14». Первый – единственная за долгое время новостройка на участке от «Каховской» до Каширского шоссе, этот район её буквально ждал. Уже сейчас распродано 27% запланированных квартир! И это – при внушительной стоимости в 199 тысяч рублей за квадратный метр, при расположении на территории промзоны, при не самой привлекательной транспортной доступности. Скорее всего, жильё здесь покупают люди, которые уже живут в этом районе, и просто хотят сменить старый фонд на новый. «Медный 3.14» тоже удачно расположился в интересном Донском районе и обгоняет конкурентов за счёт относительно низкой в данном контексте средней стоимости квадратного метра – 469 тысяч рублей.
И ещё один сюрприз – ЖК «Зеленоград Сити» от застройщика ООО «Ода Премиум», который известен такими объектами, как… Погодите немного… Эээ… Да никакими объектами он не известен, в том-то и дело! Я вот услышала о нём впервые и уверена, что многие (если не все) его клиенты тоже ничего раньше о нём не знали. Но недостаток информации их, видимо, совершенно не смутил – из 50 тысяч квадратных метров, заложенных в проектной декларации, на май 2019-го продано 12 тысяч, то есть 24%. То ли снова сработала низкая стоимость квадратного метра (130 тысяч рублей), то ли Зеленоград так изголодался по новостройкам, но факт остаётся фактом – проект от неизвестного застройщика всем очень полюбился.
Общие наблюдения и выводы
Интересно, что ГК «ПИК», оперирующий сразу 50 проектами, попал в ТОПы всего один раз, хотя возможных позиций было целых 20. В то же время относительно небольшая компания «РГ-Девелопмент» заняла сразу четыре почётных места, тогда как объектов в её портфеле всего восемь. Наш специалист объясняет это удачными локациями объектов, привлекательной в данном конкретном случае панельной технологией строительства (перестаньте уже её ругать, лучше посмотрите наш ролик по теме!) и хорошей отделкой квартир. «ПИК» же страдает от однотипности проектов и, как ни странно, от переизбытка рекламы. У всех создаётся ощущение, что эта группа компаний – главный и чуть ли не единственный застройщик в стране, тогда как его продажи это уж точно не подтверждают. Скромнее надо быть.
Ещё одно интересное наблюдение, которое я для себя сделала – в ТОПах всегда оказывается самое дешёвое и самое дорогое жильё. «Серединка» проседает, компромиссы у покупателей не так уж популярны. Или это говорит об отсутствии в России среднего класса? Не буду делать такой далеко идущий вывод, но тема для размышления интересная. Надеюсь, её подхватят и разовьют экономисты.
На самом деле, если вы выбираете себе жильё для покупки, ТОП продаж вряд ли сможет как-то повлиять на ваше решение. Как мы видим по «Некрасовке», участие в рейтинге и даже первое место в нём – вовсе не гарантия качества. Но зато такой ТОП поможет сделать интересные наблюдения о происходящем на рынке недвижимости, разобраться в реальной обстановке, понять желания и возможности клиентов. Что, впрочем, тоже может быть очень полезно – и не только для общего развития.
