ТОП продаж новостроек в Москве, Новой Москве и МО - сентябрь 2019 | Novostroev.ru

Представляем нашим читателям традиционный обзор сегмента первичной недвижимости за сентябрь 2019 года по Москве, новым районам столицы, и по Московской Области. Продолжая наблюдать за количеством продаж, изменяющемся от месяца к месяцу, мы отслеживаем динамику рыночных изменений, определяем текущие тенденции и долговременные тренды. Изменение объемов продаж по конкретным проектам позволяет оценить реальный спрос, который проявляют покупатели, а также востребованность отдельных продуктов, предложенных девелоперами.

На основе информации от Росреестра о количестве ДДУ, зарегистрированных в сентябре, редакция Novostroev.ru формирует рейтинг в виде таблиц, которые позволяют получить представление о том, что происходило на рынке, и соотнести с текущими событиями.

Рейтинг дает довольно точную информацию, так как основная доля продаж на первичном рынке происходит именно в формате ДДУ, объем сделок по прочим видам продаж могут повлиять на достоверность выводов лишь в размере статистической погрешности.

Рост цен приостановился – надолго ли?

Как и ожидалось, с приходом сентября спрос на квартиры в новостройках несколько вырос, а вот рост цены квадратных метров, который ускорился после летних событий, в начале осени замедлился. Аудитория потенциальных покупателей активизировалась, в том числе, благодаря снижению ключевой процентной ставки, которое происходило несколько раз подряд, и которое повлияло на снижение ставок по ипотечным кредитам, предлагаемых банками.

А вот рост цен новостроек, несмотря на растущий спрос, замедлился, в числе основных причин эксперты рынка называют остановку роста цен вторичных квартир, которые сохраняют привлекательность из-за расположения в обжитых районах с устоявшейся инфраструктурой. Кроме того, ажиотаж, вызванный переходом на эскроу-счета, уже успел поутихнуть, так как, вопреки ожиданиям, после вступления в силу новых правил (это произошло в июле) никаких ощутимых изменений на рынке не произошло. Цены в августе несколько подросли, однако это лишь немного отразилось на спросе благодаря «ипотечному фактору».

Однако текущий спрос с высокой вероятностью станет одним из факторов дальнейшего роста стоимости недвижимости. Видя готовность платить, застройщики будут поднимать цены, и это будет происходить до тех пор, пока общая стоимость жилья не будет сбалансирована.

Эксперты полагают, что сейчас первичная недвижимость является несколько недооцененной – девелоперы еще не в полной мере переложили на плечи покупателей дополнительные расходы, возникшие при строительстве по причине ввода новых правил.

Новый тренд: неоднородная динамика спроса по локациям

Обычно тенденция к росту или снижению спроса прослеживалась в той или иной степени равномерно в столице, новых районах и в Подмосковье, однако на сей раз наблюдается иная картина. В Москве прирост по продажам выглядит очень даже существенным, в Новой Москве несколько иная картина – да, нельзя сказать, что спрос падает, однако он практически и не растет (количество продаж увеличилось всего на несколько единиц).

Впечатляет и результат по Московской Области, здесь можно не только отметить отрицательную динамику, но и то, что эта динамика является очень резко отрицательной, падение продаж составило более 50%.

ТОП-15 продаж новостроек по Москве

Итак, тенденция к сокращению продаж, которая наблюдалась на московском рынке жилищного строительства в июле-августе, резко переломилась в сентябре. Волнение по поводу новых правил, которое обуславливало нестабильность спроса, уже улеглось, кроме того, начало осени является периодом, когда строительный сектор активизируется после летнего затишья.

Бросается в глаза не только изменение общего числа продаж – в сентябре по Москве было продано 1702 квартиры, тогда как в августе – всего 1010, но и рост, который имел место по каждому из проектов, присутствующих в рейтинге. При общем росте рынка примерно в 70% многие проекты ускорили темпы продаж за сентябрь вдвое, а то и втрое. Таким образом, достаточно резкое усиление спроса, отражаемое темпами продаж, является фактом очевидным.

Позиции некоторых проектов рейтинге несколько изменились относительно предыдущего месяца, однако мы продолжаем наблюдать участников, уже известных нам по прошлым обзорам. Перейдем к обзору рейтинга и начнем с тройки лидеров.

На первом месте продолжает оставаться ЖК Лучи, который, как обычно, идет с весьма ощутимым отрывом даже от лидеров, не говоря уже об остальных участников ТОП-рейтинга по столице. Дела у проекта очень резко пошли в гору, в сентябре количество продаж составило 407, тогда как в августе было реализовано всего 128 квартир.

Вторая строчка - ЖК Мир Митино, который в сентябре не только продемонстрировал рост продаж (266 квартир, в августе было 93), но и переместился вплотную к лидеру, хотя все равно с большим отставанием от него. В новом рейтинге лидеры несколько поменялись местами, в августе на второй строчке находился ЖК Метрополия, который тогда продал 97 квартир, сегодня этот проект занимает почетное третье место, хотя здесь тоже имеет место увеличение продаж (149 в сентябре), однако оно не столь значительное, всего порядка 30%.

Перейдем к проектам, которые замыкают сентябрьский рейтинг. Здесь имеет место, во-первых, достаточно серьезная смена участников, а, во-вторых, один из проектов так и не сумел воспользоваться ростом спроса, и его продажи не только не выросли, но даже и сократились, равно как и упали его позиции в рейтинге.

На 13 месте - ЖК YE'S Ботанический сад с 44 продажами в сентябре, этот проект демонстрирует некоторое увеличение продаж (в августе было 49 ДДУ), и ему удалось сохранить свое место в рейтинге.

14 строка - ЖК HeadLiner (Центр-Сити), именно этот проект является тем самым слабым звеном, у которого сократились продажи. В августе он держался крепким «середнячком», занимая в нашем рейтинге 9 место с 50 проданными квартирами, а в сентябре переехал на текущую позицию, продав только 42 квартиры. Собственно, несколько выручает его только ЖК Вестердам, который заключил в сентябре тоже 42 ДДУ, и, соответственно, разделяет с ЖК HeadLiner эту позицию.

Замыкает рейтинг ЖК Citimix – всего 34 продажи в сентябре, в августе у этого проекта дела шли чуть получше, тогда было продано 47 квартир, а проект находился на 12 позиции.

ТОП-10 продаж новостроек по Новой Москве

В сентябре, как уже упоминалось, тенденции к стремительному росту продаж, наблюдаемые на столичном рынке, не поддерживаются девелоперами новых районов Москвы. Если в августе общее количество продаж составило 2117 квартир, то в сентябре было заключено 2127 ДДУ – ростом это назвать было бы неправильно, все в рамках статистической погрешности. Сложно понять, почему вырос спрос в столице, но сохранился на прежнем уровне здесь, вероятно, он несколько исчерпался во время весеннего бума продаж.

В новом рейтинге можно отметить достаточно существенные ротации, а также неоднородную динамику роста – некоторые проекты взлетели довольно резко, а некоторые весьма сократили продажи. Нельзя исключать пересмотр некоторыми застройщиками ценовой составляющей, так как новые правила игры на рынке предполагают новые расходы, а уходить в минус никто не торопится, поэтому новые цены пока придерживают спрос.

Те же девелоперы, которые подпадают под предусмотренные послабления в правилах, имеют возможность работать по старым ценам, поэтому имеет место ценовая конкуренция, существенно ухудшающая привлекательность продуктов от ряда застройщиков.

Лидирует в рейтинге ЖК Саларьево Парк с 527 продажами. В августе удалось осуществить 735 продаж

Второе место - ЖК Москвичка, здесь прослеживается аналогичная ситуация, в августе продалось 458 квартиры, тогда как в сентябре было всего 359 продаж.

Третье место занимает в сентябре ЖК Цветочные поляны. Здесь продажи резко возросли до 346 проданных квартир, тогда как в августе было всего 19.

Собственно, сегодняшний топ-рейтинг представляет собой список проектов, которые демонстрируют хотя бы какую-нибудь активность – остальные проекты не смогли реализовать ни одной квартиры. Восьмое место - ЖК Южное Бунино с 74 продажами.

Лишь ненамного отстает обладатель девятого места - ЖК Barkli Медовая долина, где продано в сентябре 72 квартиры. Здесь опять тенденция резко ломается, так как продаж по позиции в августе было меньше, всего 35 квартир. Замыкает рейтинг ЖК Позитив, продавший всего 1 квартиру, учитывая тот факт, что он свою позицию не делит ни с каким проектом, напрашивается логический вывод о том, что никто из остальных девелоперов Новой Москвы не продал вообще ничего.

ТОП-10 продаж новостроек по Московской Области

Здесь наблюдается картина, резко полярная той, которая имеет место быть в Москве, если в столице прослеживается кратный рост, то в области такой же рывок, только в обратную сторону – двойное и более снижение продаж. Если в августе количество продаж составило 2232 квартиры, то в сентябре цифра заметно скромнее – всего 1028 ДДУ. Налицо сокращение спроса, которое, вероятно, обусловлено изменением цен – неизбежное повышение расходов на строительство определяет необходимость их компенсации, и если цену невозможно сохранить прежней, используя предусмотренные льготы, повышение является единственным вариантом.

Прослеживается еще одна очень интересная тенденция – спрос и продажи падают с удаленностью от столицы. Вероятно девелоперам, работающим на московском рынке, проще получить преференции, договариваясь с городскими властями, чем застройщикам, работающим «на периферии». Первые имеют возможность принимать участие в социальных проектах, взамен получая преференции и послабления, такой возможности лишены застройщики окраин, так как бюджеты местных властей отличаются от столичного бюджета не в лучшую сторону, и на социалку в сегменте жилищного строительства денег тратится намного меньше.

В новом рейтинге, кроме того, еще более заметная ротация участников, чем в августовском, некоторые застройщики существенно сократили продажи, а некоторые – не менее существенно их нарастили и выбились за счет этого на первые позиции.

Итак, в сентябре лидирует ЖК Микрогород «В лесу», который потеснил ЖК Люберцы Парк, многие месяцы сохранявший лидерские позиции по продажам. В ЖК Микрогород продано в сентябре 142 квартиры, еще в августе этот проект был в аутсайдерах (125 продаж и 9 строчка рейтинга), тогда как ЖК Люберцы Парк, занимавший первое место, продал 403 квартиры, а сейчас занимает 5 место со скромными 84 продажами.

Второе место - ЖК Инновация, здесь продажи просели примерно вдвое, хотя проект и продолжает оставаться на второй позиции, забегая наперед, стоит сказать, что у всех дела еще хуже, и все, за исключением текущего лидера, сдали позиции. Третья строчка - ЖК Императорские Мытищи, 106 проданных в сентябре квартир, проект переместился на третью строку с замыкающей позиции, в августе было 123 продажи, в данном случае сокращение присутствует, хотя и не настолько большое.

Среди замыкающих проектов восьмое место занимает ЖК Большое Путилково – проект сохранил свои позиции в рейтинге, однако его продажи просели более чем вдвое, в августе было реализовано 130 квартир, тогда как в сентябре – всего 56. Девятое место - ЖК Измайловский лес, примерно такое же снижение продаж, как у предыдущего участника на этой же позиции - 125 квартир в августе против 55 ДДУ в сентябре.

Десятую строку рейтинга занимает ЖК Пригород Лесное с 43 продажами, его предшественник, бывший на этом месте в августе, продал 123 квартиры. Собственно, дела ухудшились у многих участников, причем, весьма ощутимо.

Заключение

Нельзя исключать, что текущие тенденции будут сохраняться впоследствии, а цены будут расти вплоть до полного перехода рынка долевого участия на проектное финансирование, который должен завершиться в 2021 году. Плавный рост цен, во-первых, позволит девелоперам вернуться к нормальной прибыльности, а, во-вторых, морально подготовит аудиторию потенциальных покупателей к ценам, которыми могут оперировать застройщики, работая в сотрудничестве с банками в рамках проектного финансирования.

Что касается того обстоятельства, что участники строительного рынка находятся, мягко говоря, в не совсем равных условиях – здесь, собственно, поменялось немного, нечто подобное прослеживалось и ранее, просто проявлялось не так отчетливо. Сохранность спроса на прежнем уровне позволит обеспечить постепенное снижение ипотечных ставок, которое может происходить, если Центробанк продолжит двигаться в прежнем русле.

Таким образом подтверждается высказанная ранее мысль о том, что стоимость жилья, которая будет планомерно расти, будет компенсироваться снижением ставок – люди будут отдавать больше денег, но под меньший процент.